הדין המצוי של סוגיות מיסוי בגין עסקאות מקרקעין, בהן קיים פער בזמנים בין המועדים הרלוונטיים לקביעת שווי העסקה

הדין המצוי של סוגיות מיסוי בגין עסקאות מקרקעין, בהן קיים פער בזמנים בין המועדים הרלוונטיים לקביעת שווי העסקה

תוכן עניינים

תקציר

1
פרק 1 – סקירת ספרות

2
1.1 דיני קניין ודיני תחרות

2
1.2 עסקת קומבינציה מתחום המקרקעין

2
1.2.1 עסקת קומבינציה

2
1.2.2 עסקה מותנת ומס שבח

4
פרק 2 – פטור ממס שבח על עסקת קומבינציה

6
2.1 פינוי בינוי

6
2.2 מס שבח בפרוייקטים של פינוי בינוי

6
סיכום

9
מקורות

10

תקציר
עבודה זו עוסקת בסוגיה אחת מני רבות מתחום המקרקעין, עסקאות הקומבינציה וגביית מסי שבח – סוגיית תוקפה של עסקה המותנת. למעשה, מדובר בהמחשה של הדין המצוי של סוגיות מיסוי בגין עסקאות מקרקעין, בהן קיים פער בזמנים בין המועדים הרלוונטיים לקביעת שווי העסקה. עסקת קומבינציה הנה דרך נפוצה בישראל למימון תכנית חדשה לבניה תוך שיתוף פעולה עם קבלנים ורוכשים. עסקה זו מאפשרת לכל בעל קרקע להשתתף בתכנית הבניה מבלי לגייס הון עצמי. בעל הקרקע מפקיד אצל קבלן את החלקה שברשותו על מנת להקים עליה מבנה. מדובר בעסקה מלאכותית שמטרתה להוזיל עלויות הן לבעל הקרקע והן ליזם ולחסוך בתשלומי מס הכנסה, מס שבח ומס רכישה בגין עסקאות אלו.
לפי סעיף 19 (3 א) לחוק מיסוי מקרקעין, העוסק באופן ממוקד בתוקפן של עסקאות מכירת זכות מקרקעין מסוג קומבינציה ומטרתו לספק מענה לבעיות קיימות בשטח –
“במכירת זכות במקרקעין המותנית בהתקיימות תנאי עתידי שלפיו יוגדלו אפשרויות הניצול של הזכות לפי תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה, שתמורתה הושפעה מהגדלת אפשרויות הניצול כאמור וכולה אינה בכסף – יום אישור התכנית”
סעיף זה קובע, למעשה את המועד בו העסקה נכנסת לתוקף. מדובר בסעיף המסדיר עסקאות עתידיות בתחום המקרקעין, בהן הצדדים מסכימים במסגרת חוזה עתידי, כי הביצוע הכלכלי של העסקה יהיה במועד מאוחר יותר למועד ההסכמה על שווי התמורה. לפי תנאי העסקה, העברת הזכויות תתבצע במועד מאוחר יותר. פערי הזמנים בין הביצוע הכלכלי ובין מועדים שונים בחיי העסקה מקשים על ניתוח דין המס באופן ההשפיע על השווי הראוי שיש לייחס לעסקה לצורך חישוב חבות המס. מטרת העבודה הנה לבחון האם סעיף זה משרת את טובת הצדדים לעסקת הקומבינציה?