"הפקעה בדיני מקרקעין"

תוכן עניינים:
פתח דבר
מבוא
פרק א’ –שיקולים תיאורטיים
א. צדק חלוקתי
ב. שיקולי הרשות המפקיעה
פרק ב’ – הדין הנוהג
א. המועד לביצועה של התכנית המפקיעה
ב. מקרים בהם עשויה לעלות טענה בדבר זניחת הפקעה
ג. הכרעת בימ”ש בשאלת השיהוי הבלתי סביר אשר מצדיק ביטול
פרק ג’ – משפט משווה
סיכום ומסקנות
ביבליוגרפיה

מבוא:
“הפקעת מקרקעין של היחיד על ידי רשות ציבורית מהווה פגיעה בקנינו ובכבודו של הפרט, שכן הוא נאלץ להתפטר מרכושו שלא מרצונו ולבצע פעולה שהוא לא בחר בה ובמועד שהוא לא היה מוכן לו. יתר על כן, מכירה כפויה שכזו עשויה גם לפגוע ברגשותיו של הפרט הקשור לקרקע בקשרים רגשיים, ובמיוחד כאשר המדובר בהפקעה של בית מגורים” .
הרציונל באקט ההפקעה הוא שההפקעה תיעשה רק כאשר לרשות אין ברירה והצורך הציבורי גובר על הצורך הקנייני של הפרט, ובמעמד זה על הרשות להפעיל את שיקול דעתה בדקדקנות בבואה להחליט על הפקעת מקרקעי הציבור. שאלת המחקר הנדונה בעבודה הינה:
מהם מאפייני ההפקעה במשפט הישראלי, ובאיזו מידה שיקולי ההפקעה פועלים על בסיס צדק חלוקתי?
הרציונל העומד בבסיס שאלה זו הוא זכות הקניין. לאור חקיקתו של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו ובפרט זכות הקניין, עלה מעמדה של זכות הקניין למעמד חוקתי:
“חוק יסוד כבוד האדם וחירותו חולל שינוי מהותי במעמדה המשפטי של זכות הקניין ועשה אותה לא רק זכות יסוד, אלא גם זכות חוקתית. בעקבות זאת אפשר וראוי שסמכות ההפקעה תפורש כיום על יסוד איזון בין צורכי הציבור לבין הזכות לקניין שיהיה הולם את ערכים של מדינת ישראל, באופן שיחזק את ההגנה על זכות הקניין” .
עם זאת, במקרים רבים ניתן לזהות הפקעות, כאשר נדמה שהאינטרס הציבורי עולה על האינטרס של האדם הפרטי או של חבר בני אדם וכתוצאה מכך נפגעת זכות הקניין. כך היה הדבר, בתכנית ההתנתקות, בה הופקעו שטחים מתושבי גוש קטיף באמתלה של אינטרס ציבורי תוך פגיעה בזכויות קנייניות של הפרט.
מלבד הפגיעה בזכות הקניין, נושא הפקעת מקרקעין מציף מספר בעיות שהחוק ואף הפסיקה לא נותנת להם מענה ראוי.

להלן מספר דוגמאות:
1. היקפה של ההפקעה- היקף הפקעה מבעלי מקרקעין שונה הן מבחינה כמותית והן מבחינה יחסית, דבר שעלול להוביל להעדפות פסולות בשרירות לב ולכך שבכוחה של המדינה לפגוע ברווחה החברתית. כדוגמא לכך ניתן להציג את הפקעת הקניין מידי מפוני גוש קטיף וחבל עזה באוגוסט 2005, שהייתה תוצר של לחצים פוליטיים באמתלה ביטחונית שהתגלתה במידה רבה ככזב.
2. פיצויי הפקעה- ישנם צרכים ציבוריים מסוימים בהם חוק התכנון והבניה מתיר לרשות להפקיע עד 40% מהשטח, ללא מתן פיצויים. תפיסה זו נוגדת את זכות הקניין ואת חשיבותו של מנגנון הפיצוי בגין הפרה זו.
3. שיהוי- לא מוגדר מאימתי אומדים את מועד תחילת השיהוי ומהי תקופת השיהוי שבגינה ניתן לטעון לזניחת הפקעה. הבעיה בענייננו מתעוררת כאשר אושרה תכנית שבמסגרתה יועדו קרקעות לצרכי ציבור אולם הרשות לא נקטה בצעדים למימוש מטרות אלו הגם שחלף זמן רב ו/או כאשר החלה לנקוט בהליכי הפקעה אולם הם התארכו ולא הגיעו לסיומם , במצב זה אפשר לטעון לזניחת ההפקעה.

לכאורה, כאשר הרשות מתמהמהת עם מימוש מטרת ההפקעה, בעלי המקרקעין יטענו כי אין לרשות צורך אמיתי בה, במיוחד כאשר מדובר בזניחת ההפקעה לאורך שנים ארוכות. על מנת לבחון סוגיות אלו, העבודה תציג ניתוח בן מספר פרקים. הפרק הראשון יתייחס למסגרת התיאורטית ולדיון בנושא ההפקעה, תוך הצגת שיקולים של צדק חברתי, תועלתנות וחלוקה הוגנת,כמו כן יוצגו שיקולי הרשות בבואה לבצע הפקעה. הפרק השני יציג את הדין הנוהג, כלומר את המצב המצוי. הפרק השלישי יציג משפט משווה ובפרק הרביעי והאחרון נבקש להביא סיכום ומסקנות העולות מניתוח העבודה .