בית הספר לכלכלה סמינריון מורחב בכלכלה מיקרו יישומית תשס"ט נושא עבודת גמר :"האם יש בועה בשוק הנדל"ן ?"  [מקרים של ארה"ב ושל ישראל]              מתבסס על מאמר :     Is There a Bubble in the Housing Market ( Karl E. Case, Robert J. Shiller,2003)          תאריך:
19.04.09
מבוא : הרבה מחקרים נעשו על נושא מחירי הנדל"ן במטרה לענות על שאלות הבאות : כיצד להעריך נכון את מחירי הנדל"ן? אילו משתנים משפיעים על מחירי הנדל"ן? האם מחירי הנדל"ן גבוהים נובעים מבועה או ממשתני היסוד שבכלכלה? מאמץ רב הושקע בנושא הזה, אבל טרם נמצא מודל תיאורטי שיוכל להתאים את עצמו לנתונים האמפיריים.
מחירי הנדל"ן גבוהים אינה תופעה חדשה, כבר משנת 1975 עלו מחירי הנדל"ן, אך לא בקצב כה גבוה כפי שקרה מאוחר יותר. בין השנים 1975-1995 מחירי הבתים הפרטיים בארה"ב עלו בקצב של 0.5% לשנה, כלומר בכ-10% ב-20 שנים. לעומת זאת, בשנים
1 995-2004 עלו מחירי הבתים בקצב של כ-3.6% לשנה, כלומר בכ-40% לעשור. בהתמקדות על ערים בודדות בארה"ב, כבוסטון וסן-פרנסיסקו, נראה כי מחירי הבתים עלו בין השנים 1995-2004 בכ- 75%, כלומר כמעט פי שניים מאשר ברמת המדינה. נשים לב שתהליך עליית מחירי הבתים לא התרחש בארה"ב לבדה, אלא גם במדינות מפותחות אחרות, וכך בין השנים 2000-2005 עלה ערך של הנכסים בכ-30 טריליון דולר  – ערך אקוויוולנטי לעלייה של %100  בתוצר המאוחד של המדינות  המפותחות. ככלל, קיימת הסכמה בספרות האקדמית לגבי הגורמים הבסיסיים קובעים את היצע וביקוש לנדל"ן. כפי שנראה מתוצאות מחקרם של Case & Shiller  עליה בהכנסה לבדה יכולה להסביר את עליית מחירי הבתים במרבית המדינות של ארה"ב.
שני הגורמים המצוטטים לרוב כמשתנים מסבירים לעליית מחירי הנדל"ן הם עלייה ברמת הכנסה וסביבה נוחה של שערי ריבית ברוב המדינות, אך טרם נוצרה הסכמה לגבי הגישות התיאורטיות ואמפיריות עבור מודל לניבוי באמצעות פקטורים אלה. כתוצאה מכך אם ננסה למשל, אם לנתח את אותו שוק הנדל"ן בשתי שיטות שונות אנו יכולים להגיע לתוצאות הפוכות.
ניתן לחלק את הספרות הקיימת לשתי גישות עיקריות. הראשונה הינה ה"גישה האקונומטרית"  באמצעותה אנו עומדים את משוואת המחירים אשר נקבעה על ידי משתנים בסיסיים בביקוש והיצע. אנו מריצים את מחירי הנדל"ן על סט של משתנים מסבירים פוטנציאלים.
האומדים שנקבל מהרצת הרגרסיה יסבירו לנו את חוזק וכיוון ההשפעה של משתנים המסבירים. מתוך הרגרסיה, נוכל לזהות את מחיר הנדל"ן המותאם ולהשוות את הערך התיאורטי שקיבלנו עם ערך הקיים בפועל. אחת הבעיות בגישה זאת, היא כי המשתנים שאנו מאמינים בהם וכי לדעתנו הם הגורמים החשובים הקובעים את מחירי הנדל"ן כלמשל הריבית, מתקבלים לעיתים קרובות עם סימן הפוך או אינם מובהקים.
הגישה האלטרנטיבית המבוססת על מימון, ברעיון הבסיסי שלה עומד ארביטרז' בו מוערכת תשואה לרכישת נדל"ן יחסית לנכסים אחרים או השוואה בין העלות והתועלת השכרת נדל"ן יחסית לקנייתו. אחד המדדים בה משתמשים בגישה זאת הינו היחס בין הכנסה מהשכרה למחירי הנדל"ן. סטייה מהממוצע של המדד זה בטווח הארוך נלקחת לעיתים קרובות  כאנדיקטור של הערכת יתר או תת הערכה. במודל זה, אנו מאלצים קשר חזק בין מחירי הנדל"ן ושער הריבית (שער הריבית נשאר במודל באופן קבוע), בעוד שבגישה האקונומטרית שער הריבית נכנס באופן חופשי למודל והשפעתו יכולה לצאת זניחה.
עם זאת, אחד החסרונות של המודלים הבנויים על גישה מימונית הוא כי המשתנים הבסיסים בביקוש והיצע לא נמדדים, כגון הכנסה או פקטורים דמוגרפיים. אך עדיין יכולים להיכלל במודל בצורה עקיפה. יתר על כן, לגישה זאת יש מעט מה להגיד לגבי התכנסות של מחירי הנדלן אם מחירי הנדל"ן נמצאים מחוץ לשווי משקל.
עליית מחירי הנדל"ן אינה ראיה חד משמעית לבועה. השאלה הבסיסית היא האם ציפיות לגבי עליית מחירי הנדל"ן  נתמכים בשוק, האם ציפיות הללו מספיקות ליצור חרדה בקרב רוכשי הבתים הפוטנציאליים והאם יש ביטחון מספיק בציפיות אלו לעודד פעולות.
בחלקה הראשון של עבודתי, אתאר את תוצאותיהם ומסקנותיהם של עבודתם של Case & Shiller, אשר ניתחו את הנתונים אודות מחירי הבתים והמשתנים הבסיסיים כולל הכנסה, עבור תקופה של 71
רבעונים משנת 85 עד שנת 2002 ברמת המדינות. בהמשך, אציג את תוצאותיו של הסקר החדש של החוקרים אלו שנערך בשנת 2003 בקרב רוכשי בתים בשנת
2 002 בארבע מטרופוליטנים שונים : לוס-אנג'לס, סן-פרנסיסקו, בוסטון ו-מילווקי. סקר דומה נערך על-ידי חוקרים באותם איזורים בשנת 1988 בעת מה שתואר אז כבועת נדל"ן, שאחריה מחירים הנדל"ן צנחו חדות בערים רבות. אני אבצע השוואה בין שני סקרים אלו. כמו כן בסוף חלק זה אציג ראיונות להתממשות תחזיותיהם.
בחלקה השני של העבודה אתאר את שוק הנדל"ן בישראל ואנסה לענות על השאלה אותה שאלו החוקרים לגבי ארה"ב , האם קיימת כיום בועת נדל"ן בארץ.
העבודה בפונט 14