ס' 197 לחוק התכנון והבנייה, קובע שכאשר הועדה המקומית מתכננת תכנית חדשה אשר פוגעת בערך של מקרקעין מסוים או מסוימים, על הועדה המקומית (להלן:
"הרשות") לפצות את בעלי המקרקעין שנפגעו. הפיצוי שישולם לנפגע יהיה בגובה ההפרש שבין ערך המקרקעין לפני הפגיעה לערך המקרקעין לאחר הפגיעה, וכך אותו אדם יקבל 100% פיצוי. ס' 197 לחוק בא להגן על זכות הקניין של האדם הפרטי, אותו אדם רכש מקרקעין בסכום מסוים והס' בא להגן על השווי של הקרקע שרכש בכספו שלו ולכן נקבע בחוק המנגנון הזה – אדם רכש מקרקעין, הרשות פגעה בערך המקרקעין ולכן היא משיבה לאותו אזרח שנפגע סכום כסף המאפשר לו להיות באותו מצב בו הוא נמצא לפני הפגיעה. אך מהכיוון הנגדי קיים אינטרס נוסף מעבר לזכות הקניין שהוא אינטרס חשוב לא פחות – האינטרס הציבורי. לציבור יש אינטרס שהרשות תתכנן תכניות יעילות למניעת שריפות, סכנות ביטחוניות, בתי חולים וכדומה. אם הרשות תצטרך לפצות כל אזרח שנפגע, בכל זמן, בלי שום התייחסות לנסיבות, אותה רשות תחשוב פעמיים ושלוש לפני שתתכנן תכניות חיוניות ויותר מכך עלולה היא אפילו לא לתכנן תכניות אלו כלל. המחוקק היה ער לבעיה הזו ולכן חוקק את ס' 200 לחוק, סעיף זה בא לאזן בין זכות הקניין של הפרט לבין טובת הציבור. על הרשות החובה להוכיח 3 תנאים מצטברים, אותם אפרט בהמשך, על מנת שהיא תהיה פטורה מתשלום הפיצויים. חקיקת חוקי היסוד החדשים בשנת 1992 שם עוגנה זכות הקניין כזכות יסוד, השפיעה רק במעט על הפסיקה בנושא ס' 200 ואפילו אפשר לומר שלא השפיע כלל. ההלכה ששינתה את פני הדברים היא דווקא הלכה משנת 1983 שניתנה בפס"ד פרי הארץ, עליו ארחיב גם כן בהמשך, שקבעה כי סבירות הפגיעה נמדדת לפי גודל ירידת הערך במקרקעין. בעוד שדווקא פס"ד הורוויץ שניתן ב-2002 נתן מספר שיקולים בנוסף לשיקול ירידת הערך על מנת לקבוע את "מתחם הסבירות" וכמה שופטים אף קבעו כי טובת הציבור הוא אינטרס חשוב יותר מאשר זכות הקניין. הבעיה הגדולה שאציין בהמשך היא בקביעת מתחם הסבירות, במציאת האיזון הראוי בין האינטרסים הרשומים מעלה. אין ספק שזכות הקניין זכתה למעמד חוקתי חזק ביותר וביהמ"ש עושה כל שביכולתו להגן על האזרח מפני פעולות הרשות. ס' 200 מעורר הרבה שאלות והרבה בעיות, בעבודתי אעמוד על הבעיות המרכזיות ואנסה לתת דרכי פיתרון לבעיה המרכזית שהיא בעיית "מתחם הסבירות".
תוכן עניינים
מבוא. 1
זכות הקניין וסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. 2
סעיף
1 97 לחוק – מהי פגיעה במקרקעין?- 2-3
מהי תכנית מתאר?. 3-4
פגיעה ישירה ופגיעה עקיפה. 4
זכות הקניין 4-5
ס' 200 לחוק התכנון והבנייה. 6-7
ס' 200 לחוק – תנאי מס' 1 – המטרה הציבורית. 7-10 הפגיעות הכלולות בסעיף 200- האם מדובר ברשימה סגורה?. 10-11
ס' 200 לחוק – תנאי מס' 2 – מבחן הסבירות. 11
המצב המשפטי בארץ לפני מתן פס"ד פרי הארץ 11-12
השינוי של פס"ד פרי הארץ. 12-14
פס"ד הורוויץ. 14
ע"א 3901/96 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה ואח' נ' יהודית הורוויץ. 14-17
דנ"א 1333/02 הועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה נ' יהודית הורוויץ ואח' 17-20 הצעות פיתרון לבעיית מתחם הסבירות. 21-22
ס' 200 לחוק – תנאי מס' 3 – מבחן הצדק-.. 22-24
סיכום..
5 ביבליוגרפיה. 26-27