קורס השקעות בנדל"ן תוכן העניינים
א.
מונחי נדל"ן                                                                         
1 ב.
מיסוי נדל"ן                                                                         
1 1
ג.
פסיכולוגיה של נדל"ן                                                            
1 6
ד.
עזרים מעשיים ביוזמות נדל"ן                                                 
1 9
ה.
שמאות מקרקעין                                                                  
2 0 ו.
תכנון ובנייה                                                                         
5 ז.
מימון נדל"ן                                                                          31     ח.
פעילות מעשית בנדל"ן                                                           36
ט.
שלבי עסקת נדל"ן                                                                 41
מקורות מידע                                                                           44
אינדקס                                                                                   45
א  מונחי נדל"ן החוק מבחין בין זכות קניינית לזכות חוזית:
זכות קניינית – זכות שיש לאדם בקניין.
זכות חוזית – אם לאדם יש התחייבות מאדם אחר לקבל רכוש יש לראשון זכות חוזית לקבל אותו רכוש. הזכות הקניינית חזקה יותר כיוון שהיא מוחלטת בעוד שהזכות החוזית תתחרה אולי עם זכויות של אנשים אחרים. כשאדם הוא בעל זכות חוזית בלבד, כדאי לו מאד להבטיח את זכותו. חוזה במקרקעין חייב להיות כתוב. אם לא כן אין לו תוקף. הזכויות במקרקעין נרשמות בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") ולפי מה שרשום שם יודעים למי יש זכויות בכל נכס.
קרקע היא חופשית ממבנים. מקרקעין היא קרקע עם מבנים (נכס מקרקעין). מקרקעין – קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע. בעלות על מקרקעין היא הזכות להחזיק בהם, להשתמש בהם ולעשות כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם.       בעלות על קרקע היא בעלות עליה לכל עומקה עד למרכז כדור-הארץ ובגובה עד קצה היקום (ללא זכות למנוע מעבר סביר). כל מה שנטוע או בנוי על מקרקעין נחשב לחלק מהם.  משאבים טבעיים ועתיקות שהתגלו בכל שטח בישראל שייכים למדינה. שיתוף מקרקעין – בעלות משותפת על כל הנכס. ½:½ על כל גרגר אדמה בחלקה. הסכם שיתוף – אני בחלק אחד ואתה בחלק אחר. אפשר גם לרשום את זה בטאבו. פירוק שיתוף: שמאי מחלק את הנכס. פירוק שיתוף עושים ע"י מכירה – מוכרים לקונה ומתחלקים בכסף.
כאשר מישהו רוצה למכור את חלקו חייבים לעשות מכירה (ר' גם עמוד 19). שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה של למעלה מחמש שנים קרויה חכירה; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא חכירה לדורות. "שלא לצמיתות" – אנשים ניסו להימנע מתשלום מיסים שמוכר מקרקעין צריך לשלם באמצעות עשיית עסקת "שכירות" ל999 שנים. המחוקק בלם זאת באמצעות השוואת המיסוי על חכירה לדורות למיסוי על מכירה.  חכירה לדורות מחייבת עקרונית בתשלום מסים כאילו מדובר במכירה ממש (ייתכנו הקלות בגובה המס). דרישת הכתב – התחייבות לבצע עסקה במקרקעין צריכה להיעשות בכתב. ההתחייבות היא חוזית כיוון שאין מדובר בהעברה מיידית של הקניין הדורשת עדיין אישורים שונים. דרישת הכתב נועדה להביא את הצדדים המתקשרים בעסקה לנהוג בה בצורה רצינית, ליצור ודאות ולתת לזכות במקרקעין תוקף משפטי. לעומת זאת, התחייבות לשכירות לתקופה שאינה עולה על 5 שנים, אינה חייבת להיות בכתב ואם מדובר בדירה או בבית עסק – עד 10 שנים. חוזה להשכרת מקרקיען שנעשה בע"פ הוא חוזה תקף. אין חובה לרשום זכות כזו לשכירות אצל רשם המקרקעין.             כדי שתתמלא דרישת הכתב צריכים להופיע בחוזה הפרטים הבאים: שמות הצדדים, תיאור הנכס, מהות העסקה (מכירה או השכרה), המחיר, תנאי התשלום, מועד המסירה. אם הפרטים הללו אינם נמצאים אין מדובר בחוזה.   משא ומתן על חוזה:  אסור להטעות את הצד השני – למסור עובדות לא נכונות או חלקיות. אסור לנצל טעות של הצד השני. אסור לנצל אדם במצוקה, חסר-ניסיון – זה נחשב לעושק. אסור לכפות חוזה על אדם אחר. אסור "לסדר" או לנקוט בתחבולות. יש לנהל מו"מ בדרך מקובלת ובתום-לב. משא ומתן עם יותר מאדם אחד במקביל הוא חוסר תום-לב. אם דמי המכר או השכירות גבוהים מדי או נמוכים מדי בהשוואה למחירים בשוק, זהו עושק ומותר לבטל את החוזה. לעתים השאלה אם היה פה תום-לב או רמאות מוכרעת בבית-המשפט. בית-המשפט מתעסק רק בחריגה גדולה מהסביר. משבוטל חוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה ואם ההשבה אינה אפשרית או אינה סבירה, לשלם לו את שוויו של מה שקיבל. חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו בלתי חוקיים או סותרים את תקנת הציבור – בטל.   מישכון – שעבוד של נכס תמורת מזומן או הלוואה. משכנתא היא פעולה של רישום נכס מקרקעין שנותנת ביטחון לאדם שאדם אחר התחייב כלפיו. השימוש הרווח בה הוא כאשר אדם שלוקח מבנק הלוואה לרכישת דירה מאפשר לבנק לרשום משכנתא כך שאם ההלוואה לא  תוחזר הבנק יוכל למכור את הדירה ולקחת לעצמו את הכסף המגיע לו. המשכנתא יכולה ליצור מגבלות על עשיית עסקה בנכס הממושכן.  –
תב"ע – מגבלות   26
תוכנית מתאר   26
תחרות בין עיסקות   3
תכנון ובנייה  
5 תכסית   29
תמ"א 38   21, 39
תקנון מוסכם   4
תקנון מצוי   4
תשריט   18, 27, 29
תשריט בית משותף   19
תת-חלקה   4
                    רשם וערך: אדם ארנון  דצמבר 2008