עבודת סמינריון דיני מיסים ‏
2 6 פברואר 2009
נושא: פינוי בינוי תוכן עניינים:

1 . מבוא –..3-4

2 .מטרת המחקר 4

3 . המסגרת הנורמטיבית, הבעייתיות שהייתה בחוק מאז 1965, ועד הפיתרון שניתן ע"י המחוקק ב
2 006 והאם אכן הבעיה נפתרה-5-9

4 . מיסוי בעסקת פינוי בינוי 10-17
5. הבעיות שנובעות מהחוק 18

6 . יתרונות וחסרונות בפרויקט פינוי בינוי –19
7. סיכום, מסקנות וחוות דעת אישית 20-21

8 . מקורות מידע 22-23
מבוא:
הקדמה:
סמינריון זה יעסוק בסוגית "פינוי בינוי" או כפי המכונה בעגה המקצועית, "עסקת קומבינציה", מהותה של עסקת קומבינציה מוסברת היטב בפסק דין- אחים כדורי נ' ולנסי, ע"פ פסק הדין מדובר במערכת חוזית שבמהותה מתבצעת התקשרות בין בעל המקרקעין(או במקרה של פינוי בינוי בעל דירה) לבין קבלן שבמסגרתה מתחייב בעל המקרקעין/דירה להעביר לידי הקבלן חלקים מנושא הבעלות(במקרה של פינוי בינוי את דירתו) בתמורה לבנייתו של זה על אותם מקרקעין. הדירות העתידות להיבנות נמסרות בחלקן לבעלי המקרקעין(בעלי הדירות) ובחלקן נמכרות ע"י הקבלן לאחרים למטרת רווח. ממהותה ומטבעה של עסקת קומבינציה , שהקבלן מתקשר במהלך הבניה, ואף לפני תחילתה, עם קוני הדירות הנותרות, ובכספים שהוא מקבל מהם, הוא מממן את מימוש העסקה. אין בכך בכדי ליצור קשר ישיר בין בעלי הנכס לקונים. ואין בכך  כדי להטיל על בעל הנכס את ההתחייבות שהקבלן לקח על עצמו כלפיהם.     רקע כללי: אז מהו למעשה המושג "פינוי בינוי"?
פינוי בינוי הוא חלק ממדיניות ההתחדשות העירונית. מדיניות זו פותחה מתוך הצורך והרצון לצופף את העיר בעקבות אזילת השטחים הפתוחים מחוצה לה, ומתוך הרצון לעשות שימוש נכון ויעיל יותר בקרקע עירונית. עסקה פינוי בינוי  ידועה ברוב השיטות המשפט בעולם, ומדיניות "הפינוי בינוי" החלה כבר בשנות השישים של המאה הקודמת על פי רעיון שהונהג בארה"ב ובאירופה. עד שנות השבעים עסקה מדינת ישראל באיתור שכונות צפופות בעלי אפיון של "מעברה" הנמצאות על שטח בעל ערך נדל"ני רב, במטרה לפנות שטחים אלו ולבנות עליהן שכונות חדשות ומודרניות.    במיזם זה ניתנת האפשרות לדיירים הגרים במתחמי "הפינוי בינוי" להיכנס לעסקה אשר תגרום להם ללא תוספת תשלום, להתחדש בתשתית סביבתית חדשה ומפותחת, לקבל דירות בקדמת הטכנולוגיה, בעלי מבנה חדש וחזק יותר, עם מעלית, חדרי ביטחון, חניות וכיו"ב. בנוסף על האמור תדמית העיר תשתפר, רמת החיים תעלה ותכנון הסביבתי יצא נשכר. קיים אינטרס מובהק אשר משרת את כל הצדדים בעניין, הן את המדינה, הן את הרשויות המקומיות והן את הדיירים הגרים באותם המתחמים המיועדים לפרויקט זה. מהמצה הכללי עד כה נשמע כי הליך "הפינוי בינוי"  הוא הליך קל ואטרקטיבי במיוחד אשר כל צד בעניין היה רוצה לקחת בו חלק  וכל הצדדים יצאו בו נשכרים, אך כמובן שהדברים אינם פשוטים. ואם נעמיד את הדברים על דיוקם הליך "הפינוי בינוי" הוא הליך ארוך ומייגע המצריך מהיזם לפנות אנשים רבים מבתיהם ולמצוא להם חלופה אחרת לדיור על חשבונו בזמן בניית הפרויקט, הוא נאלץ להרוס ולפנות את כל הקיים והישן וכל זאת עוד לפני שהתחיל בהליך הבניה. כל אלו כרוכים בהוצאות בלתי מבוטלות אשר מעמידות בספק רב את הכדאיות הכלכלית שבעסקה, מה עוד שצריך אישורים רבים ואת הסכמתם של הרוב המוחלט של הצדדים בהליך, דבר שהופך את ההליך למשימה כמעט בלתי אפשרית . על כל זאת ועוד אדבר בצורה נרחבת יותר בהמשך.
מטרת המחקר: מטרת המחקר הינה לבחון היכן מתעוררות הבעיות באשר להליך "הפינוי בינוי" ומדוע?  כיצד ניתן לגשר על בעיות אלו ? והאם המחוקק עשה די בכדי למנף הליך זה. במחקר זה אנסה לעמוד על הבעיות שנובעות מלשון החוק ואציע חלופות אחרות בכדי ליעל את המערכת. אבדוק האם לאחר כל השנים הללו ישנו פיתרון טוב ויעיל אשר ממומש בפועל ובאמת יוצר שינוי מהותי בערי ישראל. אעמוד על היתרונות והחסרונות שבעסקת "פינוי בינוי", ואף אבחן את סוגית המיסוי שמתעוררת בעסקה מסוג זה.
המסגרת הנורמטיבית, הבעייתיות שהייתה בחוק מאז 1965 ועד הפיתרון שניתן ע"י המחוקק ב 2006 והאם אכן הבעיה נפתרה?
קיימים כיום שלושה הסדרים מנחים לעניין פינוי ובינוי ואזורי שיקום:
                                                            העבודה כתובה בפונט ענק