השפעת התקנת מערכת מיזוג אויר על מחירי הדירות בישראל תכן העניינים

3 -4                  מבוא
4                      הצעת המחקר 5                      הגישה ההדונית
6                       השערות ודרכים לבדיקתן
6                       נתונים
8                       הרגרסיה הנבדקת
8 -17                המדגם
1 7                   יחידות מדידה
1 8                   פלט הרגרסיה
1 9                   ניתוח הפלט
1 9                   בעיות ברגרסיה
2 0                   תוצאות הבדיקה
2 0                   הרגרסיה הסופית
2 0                   ניתוח פלט הרגרסיה הסופית
2 1                   חקירת מיזוג אויר על ידי משתני מכפלה
2 2                   מסקנות המחקר
2 2                   לקחים
2 3                   ביבליוגרפיה
2 3                   תודות הצעת המחקר:
בעבודה זו אנסה לפרק את רמת גימור דירת המגורים למאפייניה העיקריים, כאשר אני משוה להם ערך דרך מחיר הדירה הידוע מראש.
בהנחה ששאיפתו של כל אדם היא למקסם את תועלתו ממקום מגוריו בהתאם להכנסתו, ובהנחה ששאיפתה של כל חברת בניה היא למקסם את רווחיה תוך ענייה על ביקושו של האזרח. אנסה לחקור:
האם ישנו קשר בין התקנת מערכת מיזוג אויר בדירות מגורים למחיר הדירה, בישראל.
1)     השיטה ההדונית – The Hedonic Regression :
השיטה ההדונית אומרת בעצם, שכל דירה היא אוסף של גורמים, כאשר לכל גורם יש ערך משל עצמו, וביחד הם מרכיבים את מחיר הדירה הסופי. כך, לפי שיטה זו, ניתן יהיה לבודד את גורם מיזוג האוויר בדירה, ולשוות לו מחיר אבסולוטי.
מקורה של השיטה ההדונית:
ע"פ: Allen C.Goodman/ Andrew Court and the invention of Hedonic Price Analysis  Andrew Court החל את דרכו כאקונומטריסט בחברה ליצור מכוניות בדטרויט בין השנים 1930-1940. לאחר מכן עבד בחברת ג'נרל מוטורס עד לפרישתו ב1966. Court הניח את אבני הפינה למה שנקרא מאוחר יותר "השיטה ההדונית", כאשר ניסה לשוות ערך בדולרים לכל כח סוס בודד. מאוחר יותר הוא פירק את מרכיבי המכונית העיקריים לגורמים- כוחות סוס, איכות בלמים, שטח חלונות, רוחב מושבים, ומידת צמיגים, והתחיל להריץ רגרסיות בכל כמה שנים.                                             הוא מצא קשרים מובהקים מאוד בין דגמי מכוניות שונים לגבי נתונים דומים, ומכאן התפתחה השיטה ההדונית. לכך שלקחו יותר מ-20 שנים עד שהשימוש בשיטה נעשה נפוץ, ישנן מספר סיבות. אחת מהן היא ששיטה זו דורשת הרבה חישובים והרבה דיוק שהיה עדין חסר בימים אלו מבחינת מכשור ומחשוב.
סיבה נוספת היא בעצם החסרון הגדול של שיטה זו- היא לא מסתכלת על המחירים בצורה מקרו-כלכלית אלא רק מיקרו, ועד שנות ה-60 רוב המנתחים התעסקו ברמות המקרו ולא מיקרו.
למה דווקא מיזוג אויר?
רמת החיים הממוצעת בישראל עולה משנה לשנה כאשר המדד לכך הוא הצמיחה החיובית בכל שנה. בהתאם לעליה ברמת החיים עולים גם צרכיו וביקושיו של האזרח. מדינת ישראל נחשבת למדינה חמה מבחינת מזג האוויר, בד בבד עם זאת כדור הארץ מתחמם. לפני 20 שנה מזגן ברכב נחשב ללוקסוס ואילו כיום – תוספת כמעט הכרחית מבחינתו של האזרח. ברוב הדירות בישראל כיום יש יותר ממזגן אחד בדירה או מערכת מיזוג מרכזית. בהנחה שאדם מעוניין למזג את דירתו, בהנחה שהקבלנים מעוניינים לענות על ביקושם של הצרכנים, ובהנחה שמחיר הדירה משקף את ערך הדירה בעיניו של הצרכן, רציתי לבדוק האם ערך מיזוג הדירה בעיני הצרכן, מגולם במחיר הדירה- דהיינו מיקר אותה.
לשם בדיקת השערה זו, אריץ רגרסיה המורכבת ממחיר הדירה כפונקציה של מאפייני הדירה העיקריים המגלמים אותו.
  הטיעון עליו נשענת הרגרסיה הוא שבעצם כל אחד ממאפייני הדירה משוה ערך מסוים בעיניו של הצרכן, וביחד כולם משלימים את מחיר הדירה – הגישה ההדונית. הרגרסיה הנבדקת היא:
מחיר הדירה =מיקום הדירה +  שטח הדירה + מס' חדרים + קומה + רמת גימור + מיזוג אויר