תאריך:20.01.2010 ראשי פרקים                                                                                                    עמוד
1 .       מבוא                                                                                                            4         
1 .1.
שאלת המחקר                                                                                             4

1 .2.
המוטיבציה לעבודה                                                                                     5   
1 .3.
התכנית לצעד אחד מעבר                                                                              5
1 .4.
דרך המחקר                                                                                                5
2 .       היטל השבחה                                                                                             6         
2 .1.  מצב נורמטיבי בישראל                                                                                6
2 .2.  תחולתו הטריטוריאלית של החוק                                                                 6
2 .3.  מס השבחה במשפט המשווה                                                                        7
3 .      התוספת השלישית                                                                                    8
3 .1.הפעולה התכנונית- "אירוע המס"                                                                  8         
3 .2.
התנאי לקיומה של השבחה                                                                           8         
3 .3.
החייב בהיטל                                                                                               9         
3 .4.
חישוב ההשבחה                                                                                          9
3 .5.
מועד התשלום                                                                                             9
3 .6.
מימוש הזכויות                                                                                            9
3 .7.
אופן התשלום                                                                                              9
3 .8.
תכלית החוק                                                                                                10
4 .      שומת השבחה                                                                                            11
4 .1.
עקרונותיה הבסיסיים של שומת ההשבחה                                                     11
4 .2.
פרשנות סעיף 4 לתוספת השלישית לעניין אופן חישוב ההשבחה                       13
        כאשר אושרו מספר תכניות בזו אחר זו
4 .2.1.         שיטת המקפצה                                                                               14
4 .2.2.        שיטת המדרגות                                                                                14
4 .2.3.        שיטת המקפצה המנטרלת                                                                 15
4 .2.4.        הכרעת בית המשפט העליון לגבי אופן חישוב ההשבחה- פס"ד פמיני    15
4 .2.5.        ניתוח מקרה פמיני והביקורת על הפסיקה                                          16
4 .3.    הערכת שווי המקרקעין                                                                                22
4 .3.1.        שלושת הגישות להערכת שווי מקרקעין                                             22
4 .3.2.        הגורמים המרכיבים שווי                                                                  24
4 .4.    סיכום פרק שומת ההשבחה                                                                        
5 5.      ביקורת על המצב הקיים                                                                           
5 5.1.    קשיים בשומת ההשבחה – הערכת שווי המצב הקודם                                   
5 5.2.    מחסור במאגרי מידע                                                                                   27
5.3.    ניתוח עסקאות ההשוואה                                                                             29
5.4.    מנגנון ההצמדה                                                                                           30 5.5.    בחינת התעשרותו של הנישום                                                                       30 5.6.    ביקורת על המס – עמדות שהושמעו בארצות שונות                                        33
6 .      התכנית "לצעד אחד מעבר"                                                                      34
6 .1.    הצעת חלופה                                                                                               34
6 .2.    דוגמאות לפתרונות בארץ ובעולם                                                                  36
7.      סיכום                                                                                                          38
8 .      רשימה ביבליוגרפית                                                                                  39
פרק 1- מבוא
היטל השבחה, מעוגן בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965
(להלן:"התוספת השלישית"). החיוב בהיטל הינו במסגרת עליית שווים של מקרקעין בעקבות פעולה תכנונית. תכלית החוק הינו שיתוף הכלל בהתעשרות הפרט, שכן התעשרותו נובעת מהליך תכנוני של הרשות. הכסף הנגבה במסגרת המס מיועד כולו לפיתוח ותכנון, כלומר לתועלת הכלל והפרט בישוב. במחקרי אציג את השתלשלות המס, החל מתקופת המנדט ועד ימינו, אציג את החלופות בעולם, את הסוגיות שהועלו במדינות השונות סביב מהות המס, היקפו ודרכי גבייתו. לאורך השנים חלו תמורות רבות בחקיקה הראשית, ושינויים מהפכניים בפסיקה. אולם נראה כי עדיין נשארה מלאכה רבה למחוקק, במחקרי אעמוד על מספר סוגיות שטרם ניתן להן מענה וראוי שהמחוקק ייתן עליהן את הדעת.

1 .1.       שאלת המחקר- בהתאם להוראות החוק "אירוע המס" הינו יום אישור התכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. שיעור המס נקבע למועד זה, אשר ידוע גם "כמועד הקובע".
אולם החיוב בהיטל, קרי מועד גביית המס הינו במימוש הזכויות בנכס (היתר, תחילת שימוש בפועל ומכירה). ובמילים אחרות, שיעור המס נקבע על ידי שמאי מקרקעין במסגרת בהתאם לערכי השווי במועד אירוע המס, אולם הגבייה יכול שתתבצע כעבור שנים רבות, כאשר ערכי השווי אחרים, אולי גבוהים יותר אך אולי גם נמוכים ואולם הפעולה היחידה אשר אמורה לשמור על ערכי השווי למועד הקובע הינו מנגנון ההצמדה הקבוע בסעיף 9 לתוספת השלישית.  ההיטל צריך שייגבה בגין התעשרות בעל הזכויות במקרקעין בגין הפעולה התכנונית. אולם ישנם מקרים בהם ההתעשרות הינה רעיונית ונכונה למועד הקובע, אולם בשל הפער בין המועד הקובע למועד המימוש, ובתנאי שוק יורדים ההתעשרות מתכלה, התמורה במימוש אינה תואמת להשבחה שנקבעה למועד הקובע והנישום נפסד.
אציג דוגמאות אשר ימחישו מימוש זכויות בתנאי שוק יורדים, כאשר המועד הקובע היה בתקופת שיא בשוק המקרקעין. במסגרת ניתוח שאלת המחקר- המועד הקובע אל מול מועד המימוש, אעמוד על החוזקות והחולשות במצב התחיקתי הקיים ועל החלופות האפשרויות, תוך התמקדות בסוגיות המוצגות להלן:
סוגיה 1: בהתאם לסעיף 4 לתוספת השלישית ההשבחה תקבע על ידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית. במסגרת הכנת השומה השמאי נתמך על עסקאות השוואה ולשם כך נחוץ לו מאגר עסקאות רחב ככל הניתן אשר ישקף את ערכי השווי במועד הקובע.  המצב הרווח הינו מחסור במאגרי מידע המשקפים את ערכי השוק על כל משתניו ועל כן  תתכן סטייה מהשווי האמיתי של הנכס.  הבעיה מחריפה כאשר מדובר במס' מועדים קובעים.
בסוגיה זו אתייחס למרכיבי השווי השונים, עליהם נדרש השמאי לתת את הדעת במסגרת קביעת השווי.
סוגיה 2: עד לפסק דין פמיני בו נקבעה שיטת המדרגות כהלכה, חושבה ההשבחה בהתאם לסעיף 4(5) לתוספת השלישית לפי מועד קובע אחד, קרי, "ההפרש בין שווים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שווים מייד לאחר אישורה של התכנית האחרונה. (מועד אישור התכנית האחרונה הוא המועד הקובע).
אולם, לאור פסק דין פמיני, כאשר אושרו מס' תכניות זו אחר זו, נדרש השמאי לבחון את ההשבחה הנוצרת בכל אחת מהתכניות בהתאם למועד אישורה, קרי, מספר מועדים קובעים.
אם כן, מה הסוגיה? האם מדובר רק בהליך פחות יעיל או שמא ישנן השלכות גדולות אשר ביהמ"ש לא נתן עליהם את הדעת?

1 .2.       המוטיבציה לעבודה- בעבודתי כשמאית מקרקעין וכסגנית מנהל מחלקת היטל השבחה בעיריית ירושלים, אני נוכחת תקופות בבעיות רבות בהקשר להיטל ההשבחה, כדוגמת:
·        אזרחים אשר פורסים בפני את ההפסד הכספי הנגרם להם בשל אופן חישוב ההשבחה למועד הקובע ובהתעלם מהתמורה החוזית, המשקפת את שווי השוק של הנכס. ·        התלבטויות שמאיות במסגרת שומת ההשבחה, בהתייחס לשווי במצב הקודם, נושא הציפייה, והתלבטות אמיתית באם שינוי תכנוני מסוים אכן משביח.
·         פערים שבין שומת הועדה לשומות האחרות ולשומות המכריעות. פערים המשקפים בין היתר את אי ההסכמה לעניין הערך הבסיסי במועד הקובע. פערים אלה אשר מגיעים לשיעור של 30-50% משקפים את הפגיעה בנישום אשר רק תחריף עם השנים.
אמנם בתיקון 84 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, שונה סעיף 14 לחוק ובמסגרתו  נוסד טריבונל השמאים המכריעים אשר יכריעו במחלוקות שבין שומת הועדה המקומית לשומת הנישום.
החידוש בטריבונל הינו כי שומותיו ינחו את הועדות כיצד לנהוג במקרים דומים. וליצור בהירות ואחידות בין השמאים לגבי סוגיות בחישוב ההשבחה.
 
1 .3.     התכנית ל"צעד אחד מעבר"- אנסה לנתח את הסוגיות תוך בחינת האפשרות לשינוי החקיקה לכדי ביטוי תכלית החוק תוך שמירה על אינטרס הציבורי והפרטי ובייעול הליך השומה.
דרך המחקר- קריאת ספרים העוסקים בדיני התכנון והבניה, מאמרים ופסקי דין רלוונטיים לנושא.