תקציר סמינריון – ציון 94
הניהול הפיננסי מהווה חלק אינטגרלי מההחלטות האסטרטגיות של הפירמה. להחלטות בדבר מבנה ההון של הפירמה השלכות נרחבות ביחס לבצועיה, כיוון שההחלטות הפיננסיות מהוות מרכיב משמעותי במסגרת קווי הפעולה של הפירמות העסקיות לשם מימוש יעדיהן. בפני מנהלי הפירמות ניצבת דילמה תמידית בדבר מבנה ההון אשר יתרום  לביצועים יעילים ואפקטיביים (פלדבוי ופלדבוי, 2001) .
מנוף פיננסי (Financial Leverage), הוא מונח מתחום הניהול הפיננסי של חברה. משמעותו, כמה הון כספי – בצוקת פקדונות והלוואות – יכולה חברה להשיג מהציבור, ישירות או בשווקי הכספים, ולהשתמש בו לביצוע עסקיה. אחת הדרכים הנפוצות למימון הפעילות השוטפת של החברה ולהגדיל את היקף עסקאות החברה והשקעות בחברות אחרות הינה באמצעות מימון חיצוני על-ידי קבלת הון מתאגידים פיננסיים (הלוואות) או ממשקיעים חיצוניים. המימון החיצוני, אשר מהווה חלק אינטגרלי מהכלכלה המודרנית, נקרא בשפה חשבונאית שגורה הוא קרוי "הון זר". ההון הזר מהווה חלק ממבנה ההון של החברה ובעזרתו ניתן לנתח ביצועים של החברה ולהעריך את שוויה. הדעות לגבי תרומתו הממשית לערך החברה של מנוף פיננסי, שהינו היחס בין ההון הזר של חברה לבין ההון העצמי שלה, הינן חלוקות. מנהלים רבים מתלבטים באילו אמצעים לשנות עד המנוף הפיננסי ולאיזו רמה של מינוף עליהם להגיע על-מנת להעלות את ערך החברה ולשמור על יתרונה התחרותי. דילמה מרכזית בהקשר למינוף פיננסי הינה רמת הסיכוי לעומת מידת הסיכון. רמת הסיכוי מתבטאת בהעלאת ערך החברה והתשואה הנובעת מכך, בעוד שרמת הון זר גבוהה מגבירה את רמת הסיכון ומאיימת על איתנותה הפיננסית של החברה. לכן, הדילמה של בעלי ההון קשורה בתשואה הפוטנציאלית ובאפשרות להחזיר את השקעתם.   מטרת מחקר זה הינה לבדוק את השפעת המנוף הפיננסי על ערך חברות בענף הנדל"ן, המבוטא לפי תשואת המניה שלה. רציונאל המחקר מבוסס על ספרות מחקרית ותיאורטית, העוסקת בדבר הרלוונטיות של החוב וביחסים בין אופן המימון פעולות החברה וצמיחתה, וכן בקשר שבין המנוף הפיננסי של החברה ובין צמיחתה ומדיניות השקעותיה . על-מנת לבדוק השפעה או קשר זה, נאספו נתונים פיננסיים של 15 חברות נדל"ן ישראליות מהשנים
2 003-2006, ונבדק הקשר בין המנוף הפיננסי לתשואת המניה, כמו גם משתני בקרה נוספים.
הממצאים העלו כי לא קיים קשר כזה, וזאת בניגוד למרבית הספרות המחקרית. מכאן, הסיקו עורכי מחקר זה, כי קיימים גורמים נוספים המשפיעים על ערך החברה ועל תשואת המניה שלה.  תוכן עניינים

1 .
מבוא. 3
2 . סקירת הספרות. 4
2 .1.
מנוף פיננסי 4
2 .1.1.
מנוף פיננסי ופיתוח העסק. 6
2 .1.2. מנוף פיננסי וערך החברה. 7
2 .1.3. הגודל האופטימלי של מנוף פיננסי 8
2 .1.4.
שוק יעיל. 10
2 .2.
ענף הנדל"ן 12
2 .2.1. לקוחות. 13
2 .2.2.
גורמי סיכון וסיכוי 14
2 .2.3. ענף הנדל"ן ושוק ההון 17
2 .2.4.
מגמות בענף הנדל"ן 18
3 . מתודולוגיה. 20
3 .1.
שאלת המחקר. 20
3 .2.
השערות המחקר. 20
3 .3.
מערך המחקר. 20
3 .4.
שיטת המחקר. 21
3 .5.
מדגם.. 21
3 .6.
הגדרות משתנים.. 21
3 .7.
הליך המחקר. 22
3 .8.
עיבוד  הנתונים.. 23
4 . ממצאים.. 24
5. מסקנות וסיכום.. 28
5.1.
מגבלות המחקר. 29
6 . ביבליוגרפיה. 30 7. נספחים.. 34