תוכן עניינים
פרטים                                                                                     עמוד מבוא                                                                                                               3-4
יתרונות וחסרונות לשימוש בשווי הוגן                                                       5-6
מהימנות מול רלבנטיות של המידע                                                              7-8
רכוש קבוע – הכרה ומדידה                                                                                     9-12
ירידת ערך נכסים                                                                                          13-14
העיתוי למדידת ירידת ערך נכסים                                                               15-16
הדיווח החשבונאי על נדל"ן להשקעה                                                         17-18
נדל"ן להשקעה- הכרה ומדידה לאחר ההכרה                                            19-21
הסתמכות על מומחים                                                                                  22-23
סיכום ומסקנות                                                                                             24
רשימה ביבליוגרפית                                                                                     
5 -26
תקציר בשנת 2002 הכריז האיחוד האירופי על אימוץ כללי החשבונאות הבינלאומיים (IFRS) החל מ- 1 בינואר 2005, לגבי הדוחות הכספיים המאוחדים של חברות הרשומות בבורסות במדינות החברות באיחוד האירופי. בנובמבר 2005 החליט המוסד הישראלי לתקינה בחשבונאות, כי הדוחות הכספיים של החברות הציבוריות הנסחרות בבורסה ייערכו לפי תקני IFRS החל מ- 1 בינואר 2008. יישום תקני IFRS  הוא מעבר ממדידה מסורתית לפי שיטת העלות למדידה על פי שיטת השווי ההוגן.
מטרת העבודה היא לבחון את המסגרת המושגית של שווי הוגן ואת התקינה החשבונאית בתחום. עבודתי תעסוק בנושא שווי הוגן וירידת ערך נכסים, ובחרתי בנושא זה, מפני שהערכת נכסים נכונה הינה אחד מעמודי התווך בבניית דוחות כספיים נאותים, וכידוע הסתמכות משקיעים על הדוחות המפורסמים הינו דבר שכיח. על כן חשיבות נושא זה גבוהה, והבנה של מהות המושג "שווי הוגן" היא הכרחית למשתמש בנתונים הפיננסיים המוצגים בדוחות הכספיים.  ראשית אגדיר מהו שווי הוגן, התקינה הבינלאומית (IFRS) מגדירה את המונח "שווי הוגן" כסכום שבו ניתן להחליף נכס, או לסלק התחייבות, בעסקה בתום לב בין קונה מרצון למוכר מרצון, הפועלים בצורה מושכלת. אורלנדו הנסלמן טוען במאמרו "חשבנאות מלאה לפי שווי הוגן: הגיע הזמן" כי הגיע הזמן לראות בחשבונאות השווי ההוגן באופן אובייקטיבי על ידי חזרה למושגי השורש של מסגרת החשבונאות המודרנית, וכתוצאה מניתוח זה יאמתו האנליסטים כי זה הזמן עבור חשבונאות מלאה לפי שווי הוגן.
בנוסף הוא מסביר כי חשבונאות שווי הוגן היא לא מונח חדש או תופעה אחרונה. אלמנטים של חשבונאות השווי ההוגן נכנסו אט אט לכללי החשבונאות המקובלים (GAAP). "שווי שוק או עלות כנמוך מבינהם" הפך למקובל עד מאוד.
לעומת זאת, חשבונאות העלות ההיסטורית, שבה נכס היה מוערך במועד הרכישה, נתפסת יותר ויותר כלא רלבנטית ומטעה.
לטענתו של הנסלמן, היסוד לתמיכה בשווי הוגן חייב להתחיל בהבנה בסיסית של מטרות הדיווח הכספי. המפתח לדיווח כספי הוא שהמידע המוצג בו יעיל בקבלת החלטות עסקיות מושכלות. המידע המוצג חייב להעביר את החומר הכלכלי ולאפשר הערכה של זרימת הסיכויים המותאמת לסיכון במזומן הקשורים לכל עסקה. מידע זה חייב להאיר את המשאבים של הישות המדווחת. הקריטריון החשוב לדבריו הוא קבלת החלטות שימושיות של המידע המדווח.
כדי לוודא שההחלטות המתקבלות הן תועלתיות לפי שווי הוגן לעומת חשבונאות עלות היסטורית, אנו יכולים פשוט לסמוך על ההגיון של הלקוח המבוקר, או לחילופין אנו יכולים לבחור לנתח את המושג השלם של שתי השיטות בהתבסס על המסגרת החשבונאית המושגית ארוכת השנים אשר מוגדרת היטב.
לסיכום אומר הנסלמן, שחשבונאות מלאה לפי שווי הוגן עם גילוי מפורט צריכה להיות מיושמת כבר עכשיו על כל הישויות המדווחות ועל כל הנכסים וההתחייבויות. ישום שכזה יביא לתוצאה של הון עצמי המופיע גם הוא בבסיס של שווי הוגן.
חשבונאות שווי הוגן מלאה נותנת למשקיע ולמנהלים להתמקד בטווח הארוך, בניהול סיכונים ובאופטימיזציה של הערך הכלכלי של ההון העצמי.
להלן דוגמאות לשימושים במדידה לפי שווי הוגן בתקנים שפורסמו בשנים האחרונות.
1 .       מכשירים פיננסיים: תקן חשבונאות מספר
3 9 מאמץ את השימוש בשווי הוגן ביחס לכלל הנגזרים וביחס לנכסים פיננסיים מוחזקים למסחר ונכסים פיננסיים זמינים למכירה ולהתחייבויות פיננסיות המוחזקות למטרת מסחר, למעט באותם מקרים בהם השווי ההוגן אינו ניתן למדידה מהימנה. יתר על כן במקרים מסוימים התקן הנ"ל מאפשר לחברות למדוד גם הלוואות וחובות שנוצרו ע"י הישות, בין אם בצד האקטיב ובין אם בצד הפאסיב על פי שווי הוגן.
2.      נדל"ן להשקעה:
תקן חשבונאות מספר 40 בדבר נדל"ן להשקעה (עליו מבוסס תקן חשבונאות ישראלי מספר
1 6), המאפשר לישויות לבחור בין שתי חלופות באשר למדידה של נכסי דלא – ניידי המוחזקים להשכרה או להשגת רווחי הון: האחת, מודל שווי הוגן כאשר שינויים בשווי הוגן יזקפו לדוח רווח והפסד, השנייה, מודל העלות (בניכוי פחת והפחתות). לאורך התפיסה הבסיסית של התקן, הדרישה היא כי גם ישות אשר בחרה במודל העלות תכלול גילוי לשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שברשותה.
בעבודתי ארחיב בנושא נדל"ן להשקעה ובנושאים נוספים כגון רכוש קבוע וירידת ערך נכסים תוך הבאת מאמרים אקדמיים שיסקרו אותם.