1 .      מבוא.
עסקת קומבינציה הנפוצה ביותר הינה עסקת חליפין. במסגרתה מוכר בעל זכויות במקרקעין חלק מזכויותיו בתמורה לקבלת שירותי בניה על חלקו במגרש.
עסקאות קומבינציה נפוצות בישראל בשל היתרונות הכלכלים המגולמים בה לשני הצדדים, מבחינת בעל המגרש, היעדר צורך  לשאת בהוצאות הבניה על המגרש וכן קבלת מספר רב יחסית של יחידות בנויות, מספר הגדול בדרך כלל מזה לו היה זכאי איל היה מוכר את כלל זכויותיו במקרקעין, ובתמורה משתמש לרכישת יחידות.
בעסקאות קומבינציה טמונים יתרונות כלכליים ומיסויים לא מעטים.
עסקאות העדיפות יותר הן: עסקת הזמנת בניה, או עסקת קומבינציה מפוצלת. במהלך שנת 2002 ושנת 2003, עסקת קומבינציה מאפשרת לדחות את יום המכירה וליהנות מהטבות נוספות כגון: הנחה במס שבח.
בעבודה זו נדון ביתרונותיה וחסרונותיה של עסקת קומבינציה. בהבטי המס השונים המוטלים בעסקה מעין זו.
תאריך הגשה: 01/10/11
1 תוכן עניינים

1 .      מבוא                                                                                                                  4

2 .      עסקת קומבינציה מלאה בהשוואה לעסקת קומבינציה חלקית                                                5
2 .1 סיווג עסקאות קומבינציה                                                                                      6
2 .2
מכירת המקרקעין בשלמותם                                                                                 6
2 .3
הזמנת עבודות מקבלן על מגרש למימון הבניה ומכירת הדירות                                 6
2 .4 עסקת אחוזים                                                                                                      6

3 .
יתרונות וחסרונות בביצוע עסקת קומבינציה                                                              7
3 .1
יתרונות עבור המוכר                                                                                            7
3 .2
חסרונות עבור המוכר                                                                                           7
3 .3
יתרונות עבור הקונה                                                                                            7
3 .4
יתרונות עבור הקונה                                                                                            7

4 . מטרת חוק מיסוי מקרקעין                                                                                      8
4 .1 שבח מקרקעין                                                                                                     8
4 .2 מס רכישה                                                                                                          8
4 .3 מס ערך מוסף                                                                                                     8
5.
פטורים ממס בעסקת קומבינציה                                                                              9
5.1
התנאים המוקדמים לקבלת הפטור                                                                         9
5.2 פטור ממס שבח בעסקת קומבינציה                                                                                   9
6 . קביעת שווי בעסקאות קומבינציה                                                                             10
6 .1
בדיקת סבירות התמורה                                                                                       10
6 .2 אחוז הקומבינציה                                                                                                 10
6 .3
הערכת התמורה המוצהרת בעסקת קומבינציה                                                       10
6 .3.1
עסקת קומבינציה שאינה משולבת בפטור דירת מגורים                                         11
6 .3.2
עסקת קומבינציה המשולבת בפטור דירת מגורים                                                 11
7. תכנון מס בעסקאות קומבינציה                                                                                12
7.1
היבטי עסקת הקומבינציה במס הכנסה                                                                   12
7.2
היבטי עסקת הקומבינציה במע"מ                                                                           12
7.3
היבטי מס בעסקת קומבינציה במס שבח                                                                 13
7.4
היבטי מס בעסקת קומבינציה במס מכירה                                                              13
7.5
היבטי מס בעסקת קומבינציה במס רכישה                                                              13
7.6
היבטי מס בעסקת קומבינציה בהיטל השבחה                                                          13
7.7
הזמנת בנייה לעומת עסקת קומבינציה                                                                   14

8 . דחיית יום המכירה בחוזים לביצוע עסקת קומבינציה                                                  משפטים
8 .1
תנאים מצטברים לדחיית יום המכירה                                                                     משפטים
8 .2
משמעות דחיית יום המכירה                                                                                 משפטים
8 .3
השיקולים לדחיית יום המכירה                                                                              משפטים
8 .4  הוראת ביצוע סעיף 19(4)                                                                                                משפטים
2 9. עסקת קומבינציה, היבטים משפטיים, מיסוי שותפויות                                                            16
9.1
שותפויות                                                                                                                        16
9.2
שותפות- עקרונות מיסוי                                                                                       16
9.3 שיטת מיסוי בשותפויות קבלניות                                                                            16
9.4 שווי המכירה בעסקת קומבינציה                                                                            16
9.5
עקרונות בקביעת שווי המכירה בעסקת קומבינציה                                                   17
9.6
הוראת ביצוע 23/98                                                                                             17

1 0.
סיכום                                                                                                                 18

1 1
ביבליוגרפיה                                                                                                         19
2 .      עסקת קומבינציה מלאה מול עסקת קומבינציה חלקית.
נהוג לחלק את עסקאות הקומבינציה ל2 סוגים: קומבינציה מלאה וקומבינציה חלקית.
עסקת קומבינציה מלאה הינה קומבינציה בה בעל הקרקע מוכר את כל הקרקע
ובתמורה רוכש דירות בבניין שייבנה על החלקה.
בסוג זה של קומבינציה יש 2 ארועי מס: # מכירת כל הקרקע לקבלן ותשלום מס שבח, ומס מכירה באם העסקה חייבת במס מכירה מצידו של בעל הקרקע.
עסקה זו היא קלה ונוחה אך יחד עם זאת הכי פחות רווחית לבעל הקרקע מצד אחד, ורווחית ביותר לקבלן שייבנה את הבניין מצד שני.  בעל הקרקע מוריד מעל ראשו את נטל הבנייה הכרוך בכך.
# רכישת דירות בבניין שייבנה על החלקה ותשלום מס רכישה מצד בעל הקרקע.     היבט נוסף לעסקת קומבינציה מלאה הינו כשבעל הקרקע ימכור את היחידות שקיבל בקומבינציה הרי שיום הרכישה ושווי הרכישה ייקבעו תאריך הקומבינציה שכן רואים אותו כמי ש"רכש" בתאריך הקומבינציה יחידות בבניין שייבנה. עסקת קומבינציה חלקית הינה קומבינציה, בה בעל הקרקע מוכר חלק מהקרקע
שבבעלותו ובתמורה הקבלן בונה לו על יתרת הקרקע שנותרה בבעלותו את יחידות התמורה שקיבל. בעסקת קומבינציה חלקית ישנו אירוע מס אחד והוא מכירת חלק הקרקע לקבלן. כאשר בעל הקרקע ימכור יחידה שקיבל בקומבינציה מסוג זה הרי שיום הרכישה ושווי הרכישה ייקבעו ליום רכישת הקרקע ההיסטורית ולא תאריך הקומבינציה. חשוב לדעת כי בעת שהתחילו להיחתם עסקאות קומבינציה בשנות ה70 עסקאות אלו פורשו על ידי משרדי השומה בתקופה מסוימת כעסקאות קומבינציה מלאות ולכן לגבי עסקאות אלה כשבעל הקרקע ימכור יחידה שקיבל בקומבינציה הרי שיום הרכישה ושווי רכישה ייקבע לתאריך הקומבינציה.
מציאות זו של פירוש עסקאות קומבינציה השתנתה עם פס"ד אחים ברקאי, ופס"ד יצחק כהנן. בפסקי דין הנ"ל למעשה נקבע מתי יש לפרש את עסקת הקומבינציה, כקומבינציה מלאה ומתי כקומבינציה חלקית. והמסקנה היא כי היכן שבהסכם יש התחייבות להעביר את הקרקע בשלמות אז מדובר בקומבינציה מלאה והיכן שההסכם לא ברור האם ישנה התחייבות כזו אז ההסכם יבחן לפי התנהגות הצדדים.
2.2
סיווג עסקאות קומבינציה.
בפני בעל הקרקע מספר אופציות לביצוע העסקה:
א.      מכירת המקרקעין בשלומותם ב.      הזמנת עבודות בניה מקבלן על המגרש למימון הבנייה ומכירת הדירות.
ג.       מכירת חלק ממגרש לקבלן בתמורה ליחידות בנויות בחלק הנותר.
ד.      עסקת אחוזים.
2.3 מכירת המקרקעין בשלמותם.
בפני בעל המקרקעין האופציה הראשונה, הקלה והנוחה אך יחד עם זאת הכי פחות רווחית והיא מכירת המקרקעין שבבעלותו בשלמותם לקבלן.
לעסקה זו יתרונות עבור המוכר אזר מוריד מעל ראשו את נטל הבניה הכרוך בכך. יתרון נוסף הוא שערך התמורה מובטח. וכפי שנוכחנו לדעת הרי שמכירת מקרקעין בשלמותם מתבצעת עסקה שגרתית על המגרש בלבד ולא מסבכת בהוצאות וסיכונים לטווח ארוך, כמו גם הסיכוי למקסם את הרווח.

2 .4
הזמנת עבודות בנייה מקבלן על המגרש למימון הבניה ומכירת דירות.
בעסקה זו המוכר ממקסם את רווחיו ולא מוותר על חלקו בעסקה ע"י כך שרווחיו תלויים בפוטנציאל הטמון בקרקע. מחד יכול המוכר להרוויח משווי הדירות בהתאם לסיכון שלקח בעת ביצוע העסקה עם הקבלן. מאידך יכול הוא להמר כי הדירות ימכרו במחיר גבוה ממחיר הקרקע. היתרונות העומדים לפניו בולטים הן ברווח הישיר והן ברווח בתוצאה מקרות אירוע מס. הקבלן בעסקה זו חוסך עליות מימון של הקרקע, אולם נפגעת יכולת התמרון שלו הואיל ובעל הקרקע מעורב במכירת הדירות ובכל הנוגע לפרויקט.

2 .5  מכירת חלק ממגרש לקבלן בתמורה ליחידות בנויות בחלק הנותר.
 עסקאות מסוג זה קיימות בשוק המקרקעין שנים רבות.הניסיונות לעקוף את החוק ולהלביש על עסקאות אלו עסקאות אחרות נתקלו בפסיקות משפטיות אשר קבעו מבחנים ע"מ להבחין בין עסקה כזו לעסקה מסוג אחר. ההתנגשות בין הצורה אשר הלבישו הצדדים לעסקה ביום חתימת החוזה לבין מהותה הכלכלית בא לידי ביטוי בשורה נוספת של פסקי דין אשר קבעו כי יש לבחון את תוכנה הכלכלי של העסקה ביום ההתקשרות ואחריו, תוך התחשבות מועטה אופן ניסוח העסקה בחוזה. מטרת הצדדים הינה לתת לעסקה כזו אופי של הזמנה לביצוע עבודה אשר אינה נכללת במסגרת הגדרת "זכות במקרקעין" ומשכך אין חוק מיסוי מקרקעין חל עליה, אלה הרווחים ממנה ממוסים במסגרת פקודת מס הכנסה.

2 .6 עסקת אחוזים.
עסקת אחוזים הינה עסקת קומבינציה חלקית. שמה ניתן לה בשל העובדה כי ההתקשרות החוזית בין הצדדים קובעת כי בעל הקרקע מזמין בנייה מהקבלן, והתמורה אשר ישלם בעל הקרקע הינה באחוזים ממחזור המכירות של הדירות אשר יבנה הקבלן. בעל הקרקע אינו מקבל יחידת דירה, אלה כספים ממכירתן של הדירות. מובן שניתן לשלב גם קבלת כסף וגם קבלת נכס בעין. כאשר מקבלים בעלי הקרקע כספים ממכירת דירות לא יוכלו לנצל פטור ממס שבח ממכירתן משום שהדירות נמכרות כדירות על הנייר ואינן עונות להגדרת דירת מגורים מזכה.

3 .      קביעת שווי בעסקאות קומבינציה.
לגבי ניתוח שווי בעסקאות קומבינציה הרי שיש לחלק את הבדיקה לשני שלבים.
א.      שלב ראשון בדיקת סבירות התמורה המוצהרת בחוזה. ב.      שלב שני הערכת התמורה המוצהרת בחוזה קומבינציה.  
3 .1.    בדיקת סבירות התמורה.
במכירה בקומבינציה התמורה שמקבל בעל הקרקע הינה גבוהה יותר מאשר במכירה במזומן וזאת כתוצאה ממרכיב הסיכון שבעל הקרקע לוקח על עצמו במכירה שכזו. שכן ייתכן והקבלן הבונה לא יצליח להשלים את הבניה כתוצאה מכישלון פרויקט הבניה, דירות התמורה מתקבלות אצל המוכר כעבור זמן שלא כמו במכירה במזומן שהמוכר מקבל את התמורה בסמוך לעסקת המכר ואינו נושא בסיכון כלשהו. ההנחה היא כי אם המוכר היה מקבל במכירה בקומבינציה את אותה תמורה שהיה מקבל במכירה במזומן היה המוכר מעדיף למכור במזומן את המגרש שבבעלותו ולא היה מבצע מכירה בקומבינציה. אלא שהמוכר מעדיף מכירה בקומבינציה כתוצאה מהתמורה הגבוהה יותר שהינו מקבל במכירה שכזו. השאלה הנשאלת היא בכמה התמורה גבוהה יותר במכירה בקומבינציה מול מכירה במזומן?
מקדם התמורה נקבע תוך כדי צפייה בעסקאות קומבינציה בשוק מול עסקאות מזומן. חישוב מקדם התמורה הוא ערך הדירות המוכר בקומבינציה= מקדם התמורה X ערך הקרקע בערכי מזומן. וכך יהיה אפשר לחשב את סבירות התמורה כשלא ידוע איזה דירות ייבנו בבניין. התחשיב יהא  הערכת שווי המגרש בערכי מזומן כפול מקדם התמורה ובכך נקבל את ערך הדירות שהיה צריך לקבל המוכר.

3 .2   אחוז הקומבינציה.
אחוז הקומבינציה הוא אותו אחוז מכלל הבנוי שמוכר בקומבינציה יקבל מתוך הבנוי בפרוייקט.
חשוב להדגיש כי אחוז הקומבינאציה יחושב לפי יחס שוויים דהיינו שווי דירות המוכר מול כל הבנוי בפרוייקט. ולא שטח דירות המוכר מול כל השטח הבנוי בפרוייקט. יש לשים לב כי אחוז הקומבינציה הנקוב בחוזה המכר פעמים רבות משקף יחס שטחים ולא שווים וזאת כתוצאה מכך עו"ד העורך את החוזה המכר לנגד רוחו עומד אחוז מהמגרש שיועבר ע"ש הקבלן בטאבו ויחס שטחים הוא היחס המתאים לצורך כך. הנוסחה לקביעת אחוז קומבינציה אמתי המוצהר בחוזה המכר הינה:
אחו קומבינציה אמיתי מוצר= שווי כל הבנוי בפרוייקט/ שווי דירות התמורה.

3 .3  הערכת התמורה המוצהרת בעסקת קומבינציה:
מכירה של זכות במקרקעין בעסקת קומבינציה היא מכירה לכל דבר ועניין. המחויבת במס שבח ככל מכירה אחרת. גם לעניין קבלת פטור ממס שבח בעסקת קומבינציה, שבה נמכרת דירת מגורים מזכה, דין מכירה זו היא כדין כל מכירה אחרת.
הערכת התמורה המוצהרת בעסקת קומבינציה מתחלקת לשניים:
1.       עסקת קומבינציה שאינה משולבת בפטור דירת מגורים
2 .       עסקת קומבינציה המשולבת בפטור דירת מגורים.

3 .3.1. עסקת קומבינציה שאינה משולבת בפטור דירת מגורים.
קיימות 3
שיטות להעריך את שוויה של עסקה זו. שיטה ראשונה היא הערכת שווי העסקה לפי שווי שירותי הבניה שהמוכר מקבל. בעסקה זו יש לתת את הדעת מי נושא בעסקה במע"מ על שירותי הבניה. באם המוכר משלם זאת אזי שווי שירותי הבניה יחושבו ללא מע"מ, ובאם הקבלן משלם את המע"מ על שירותי הבניה אזי שווי שירותי הבניה יחושבו כולל מע"מ. שיטה שנייה היא הערכת שווי שירותי בניה עפ"י פ"ד מעוזי רביבים. עפ"י שיטה זו הערכת שווי דירות התמורה שהמוכר יקבל בעסקת קומבינציה ומשווי זה מפחיתים את שווי הקרקע של דירות התמורה, אז נגיע לשווי שירותי הבניה. לשיטה זו שלושה מרכיבי שווי: א. קרקע, ב. בניה כולל רווח קבלני, ג. ריווח יזמי.  בחיבור שלושת המרכיבים מקבלים את שווי הדירה.
שיטה שלישית היא הערכת שווי העסקה לפי ערך הקרקע שהקבלן מקבל, (פ"ד אופיר) . הערכת שווי הקרקע לפי שיטת ההשוואה.השוואה לדירה חדשה באותו אזור, ובהתאם לכך הערכת שווי חלק מהקרקע
שהקבלן מקבל.
3 .3.2.
עסקת קומבינציה המשולבת בפטור דירת מגורים. כאשר נמכרת דירת מגורים שעליה זכויות בניה שלא נוצלו, התמורה המתקבלת מתייחסת למכירה של שני נכסים שונים: נכס אחד שהינו : "דירת מגורים" שמכירתו פטורה ממס ונכס שני של זכויות בניה שאינם נחשבים כדירת מגורים ומכירתם איננה זכאית לפטור ממס שבח.
ס' 49
א(ב) לחוק מיסוי מקרקעין מתייחס במפורש לאפשרות זו ומאמץ את עקרון הפיצול האנכי כפתרון לבעיה. לפי הוראת הסעיף יש לבצע פיצול בין דירת המגורים לבין זכויות הבניה, כך שזכויות הבניה יחויבו במס בדומה למכירה של זכות רגילה ואילו מכירת הדירה תזכה לכפל פטור מהמס.
ס' 49
א(ב) פורש ע"י בית המשפט באופן כזה שתוצאת המס שלו הינה דומה למקרה בו נמכרת כל הדירה ובוצעה עסקת קומבינציה מלאה, ובכך בית המשפט הופך את העסקה ללא כדאית.
בהקשר לכך עולה השאלה כיצד יש לחשב את שוויה של הדירה המפוצלת ללא זכויות הבנייה דבר החשוב לצורך מתן כפל הפטור בגין מכירת הדירה. בית המשפט בעניין בטאט אימץ שיטת הערכה אחרת המבוססת בעיקרה על עקרון חילוץ שווי עלות של דירה ולא על שווי השוק שלה. החלטת בית המשפט בעניין זה מהווה חריגה וסטיה מעקרון שווי השוק המקובל בדיני מיסים וגורמת לכך שמחיר הדירה לעניין הסעיף יהיה פחות משוויה בשוק החופשי ובכך מבטלת את היתרון שנתן המחוקק במתן כפל פטור ממס במקרה כזה.בפסק דין יוניזדה קבע בית המשפט כי בכל מקרה של עסקת קומבינציה הנעשית בקרקע שעליה דירת מגורים שווי המכירה צריך לכלול גם את מרכיב הקרקע.
בית המשפט התבסס על הנוסח המילולי של סעיף 49 א(ב)1 שמשתמע ממנו כי יש לכלול במקרה של ביצוע עסקת קומבינציה על דירת מגורים, גם את מרכיב הקרקע בשווי המכירה של העסקה. בית המשפט בעניין יוניזדה פירש את המילים " כולל שווי הקרקע" כמתייחסות לתמורה המתקבלת ע"י הבעלים בעסקת קומבינציה ולכן קבע כי בעסקה כזו יש לצרף את מחיר הקרקע לשווי המכירה של העסקה למרות שסכום זה אינו מהווה חלק מהתמורה שנקבעה ע"י הצדדים.פסק דין יוניזדה גורם לביטולה של עסקת קומבינציה המוכרת כאשר יש על הקרקע דירת מגורים.