מבוא
חוק מכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות הינו חוק שנועד להגן על כספם של רוכשי דירות באמצעות יצירת בטוחות בחוק אשר נועדו להבטיח שבמקרה בו רוכש הדירה לא מקבל את התמורה מסיבות מסוימות יוכל רוכש הדירה לקבל את הכסף ששילם בחזרה.
המציאות העסקית גרמה לכך שבמקרים רבים בהם רוכש הדירה רוכש אותה מקבלן אשר בונה את פרויקט הבניה באמצעות ליווי בנקאי.
מכיוון שעל מנת לממן את בניית הפרויקט נדרשים כספים רבים, אותם לא יכול להשקיע הקבלן, אזי נעזר הקבלן בבנק אשר מממן את עלויות הבניה בהתאם להתקדמות הבניה, וכן מסייע לקבלן לעמוד בהתחייבותו להבטיח את כספיו של הרוכש באמצעות הנפקת ערבויות לפי חוק המכר דירות. מכיוון שהבנק מממן את הבניה ומנפיק ערבויות לרוכשים, מבקש הבנק להבטיח את כספיו, ולוודא שהקבלן מבצע את עבודתו נאמנה.
המציאות האמורה גרמה לכך שהבנקים יצרו מערך של פיקוח שנועד לוודא שהקבלן אינו מנסה להונות את הבנק. משולש היחסים האמור העלה שאלות לגבי היריבות המשפטית שנוצרת בין הבנק ורוכשי הדירות, האם הבנק אחראי גם לגבי הרוכשים, ומתי משתכללים התנאים הנדרשים על מנת לממש את הערבות הבנקאית.
השאלה האמורה מהווה מושא לפסקי דין רבים, אשר מנסים לשרטט את מהות היחסים בין הבנק לרוכש הדירה וחובותיו של הבנק כלפי הרוכש, בכובעו כגורם המפקח ומלווה את הבניה, וזאת לנוכח העובדה שבין היתר, רוכש הדירה מקבל ביטחון מסוים מכך שהוא מודע שהבנק מלווה ומפקח על תהליך הבניה.
משולש היחסים האמור הגיע לשיא במסגרת פרשת חפציבה במסגרתה חברת הבניה חפציבה הפכה לחדלת פירעון, ומאות רוכשי דירות שטרם נבנו מצאו עצמם מול שוקת שבורה. לנוכח ההיקף הרחב של רוכשי דירות שנפגעו, הוכשרה הקרקע
לבחינה מחודשת של האופן בו מובטחות זכויותיהם של רוכשי הדירות והאם אלו מקבלים הגנה חוקית מספקת וראויה.
במסגרת עבודה זו אבקש לבחון את עיקריו של חוק מכר דירות והמשמעויות הנגזרות שלו, בד בבד עם בחינת ההגנה שמקבלים רוכשי דירות מכוח החוק. בנוסף, אבקש לבחון את גישת הפסיקה לסוגיית ההגנה על רוכשי דירות ואחריות הבנק המלווה כלפי רוכשי הדירות. במסגרת בדיקה זו אבקש לבדוק את השפעות פרשת חפציבה, כפי שאלו באו לידי ביטוי בתיקון החמישי לחוק מכר (דירות).     תוכן עניינים
מבוא. 3
חוק מכר דירות – עיקרי החוק והמשמעויות הנגזרות. 4
הבטחת כספי רוכש הדירה – סעיף 2 לחוק. 4
התייחסות פסיקת בתי המשפט להבטחת כספי הרוכש ותוקפה של הבטוחה. 6
אחריות של בנק המלווה כספים לרוכש דירה. 8
הליווי הפיננסי ברכישת דירה – התנאים למימוש ערבות. 9
התנאי הראשון – ביצוע החיוב החוזי 10 תיקון מספר 5 – משמעויות ונפקויות. 12
פרשת חפציבה. משפטים התייחסות הפסיקה לאחריות הבנק המלווה. 18
סיכום.. 22
ביבליוגרפיה. 23