סמנריון בכלכלה - גורמים שמשפיעים על מחיר הדירות בגבעתיים

מוסד לימוד
סוג העבודה
מקצוע
מילות מפתח , , , , , , , ,
שנת הגשה 2012
מספר מילים 4360
מספר מקורות 7

תקציר העבודה

     נהוג לחשוב שעבור מרבית המשפחות במדינת ישראל, רכישת דירה מהווה ההשקעה הגדולה והמשמעותי ביותר בחיים. קיימים גורמים המשפיעים על שווי דירת מגורים וביניהם גורמים סביבתיים, גורמים פיזיים ומיקום.
במסגרת זו, גורסים אודיש ופליישמן (2003), כי ערך דירת מגורים מושפע בין היתר ממידת מוכנותו של רוכש דירה (אפשר לקרוא לו גם משקיע) לשלם סכום גבוה בתמורה למגורים בשכונה מסוימת, מה גם שלנוף הנשקף מדירת המגורים יש השפעה לא מבוטלת על שוויה. כלומר, קיים גם קשר בין המדדים החברתיים לבין שוויין של דירות המגורים.
     הבדיקה שערכתי בעבודה זו, באה לאמוד את השפעת הפונקציות השונות בדירה על שוויה, ולשם כך, נבחרה העיר גבעתיים. העבודה בוחנת את שוויו של נכס המקרקעין (להלן דירת מגורים) כפונקציה של מאפייניו הפיזיים. הבדיקה נעשתה באמצעות שיטת מודל המהירים ההידונים, המאפשרת לאמוד השפעתם השולית של מאפייני הדירה על שווייה של דירת המגורים.
     העיר גבעתיים מסמלת בעיני רבים עיר בעלת מוניטין ארוך שנים בזכות השקט וההתפתחות שאנו עדים לה. אין ספק, כי לעומת שכנותיה, ישנו ביקוש גבוהה לדירות, בזכות קרבתה לתל אביב – המטרופולין הגדול במדינת ישראל.
בעיר זאת, ניכר הפער בין הבנייה החדשה לבין הבנייה הישנה שאפיינה את התקופה החל מקום המדינה ועם ראשית שנות השמונים מהמאה הקודמת. תקופה זו הושפעה מכך שהמדינה לא יכלה להקים פרויקטים מתוכננים, מושקעים ויקרים מדי, אלא להקים פרויקטים פונקציונאליים וזולים. יש לציין, כי הדבר בולט בשאר הערים הסובבות את העיר תל אביבי.      עם השנים גבעתיים הפכה לעיר מודרנית – וסגנונות הבנייה הושפעו משאיפתם של מתכנני העיר להפוך את העיר לבעלת אופי מערבי עם השקעה רבה במוסדות ציבור כגון מוזיאונים ומוסדות חינוך. כיום, חולון מכילה כ-20 שכונות שונות בהן סגנונות הבנייה ואופי האוכלוסייה שונים. דבר שהביא אותי לסקור את נתוניהן של דירות שונות משכונות העיר. המחקר מונה כ-208 דירות, כל תצפית בודדת מייצגת דירה הממוקמת בעיר.
     מטרת העבודה היא לנסות ולהצביע על הגורמים השונים אשר משפיעים על הבדלי המחירים בין דירות שונות בעיר גבעתיים, ובנוסף תבחן את הקשר בין המשתנים הבאים למחיר הנכס: שטח הנכס, מספר החדרים, מספר הקומות בבניין הדירות, מיקום הדירה בו, מספר חדרי השירותים בדירה, מספר המרפסות בדירה, חניות צמודות וכן מעלית בבניין.
     בניסיונותיי לבדוק את השפעתן של משתנים אשר ישקפו את הסביבה ורמת החיים באותו אזור, כדוגמת: רמת הפשיעה, רמת ההכנסה הממוצעת באזור, הסתמכתי על המדד הסוציו אקונומי שמפורסם מעת לעת על ידי משרד הפנים/מנהל האוכלוסין. הבדיקה בעבודתי, תישען במידה רבה על שיטת מודל המחירים ההידונים. מכאן שיהיה שימוש במשתנים שנראה בהמשך, תוך בחינת משתנים שלעניות דעתי מאפיינים את שוק הדירות בגבעתיים. עוד אנסה לתת דגש לסוגיית ההבדלים במחירי הדירות בעלות מספר זהה של חדרים.
בתוך כך, אחפש משתנים שיוכלו להצביע עבורנו על ההבדלים במחירים, לשם כך נשתמש בחלק מהמשתנים הרלוונטיים שצוינו במאמר דלעיל.