תוכן עניינים
הקדמה                                                                                                2
עקרונות כללים של דיני תחרות                                                                4
תקנת השוק                                                                                 5
·        רקע כללי                                                                          5
·        תקנת השוק במיטלטלין                                                                6
א. הקדמה                                                                         6
ב. סוג העסקה                                                                    7
ג. זהות המוכר                                                                            7
ד. מכירת נכסים מאותו הסוג                                                         7
ה. במהלך העסקים הרגיל                                                    8
ו. תמורה                                                                          8
ז. תום הלב                                                                       8
ח. שכלול אחזקה                                                               9
ט. סיכום                                                                          9
·        תקנת השוק במשכון                                                           9
·        תקנת השוק בשטרות                                                           10 ·        מכירת נכס ע"י רשות                                                          10 ·        תקנת השוק במקרקעין                                                                  11
א. הקדמה                                                                         11
ב. הצורך בקיום מרשם מקרקעין                                                     11
ג. מסגרת נורמטיבית – מוחלטות המרשם                              12
ד. היחסים בין סעיף 1
5 לסעיף 10 – ביאור                                     12
ה. זכויות שאין תקנת השוק חלה לגביהם                                         13
ו. מהותיות המרשם                                                            מנהל עסקים ז. פגמים בזיהוי הבעלים                                                               מנהל עסקים ח. פגמים בבעלות                                                              משפטים ט. בין פגמים בבעלות לפגמים בזיהוי – אפקט המיידיות                    16
י. רישום המקרקעין כביטוח                                                 18
יא. תמורה                                                                        19
יב. תום הלב                                                                      20 ·        סיכום                                                                              21
·        רשימה ביבליוגרפית                                                           22
  הקדמה בעבודה זו בחרתי להתמקד בתקנת השוק במקרקעין אשר מקורה בסעיף 10 לחוק המקרקעין. תקנת השוק במקרקעין מכריעה בזכות לבעלות כאשר ישנה תחרות על הזכות בנכס. כשאנו חיים בעידן של גלובליזציה בו השווקים הופכים פתוחים יותר לתחרות, הדין בישראל חייב לתת מענה הולם להבטחת עניינם של העוסקים בשוק. כאשר אנו קונים דבר מה בשוק, אם מדובר בנכס מיטלטלין או נכס נדל"ן, אנו מבקשים את הזכות להיות בעלים של אותו מוצר שאותו קנינו. על המשטר לתת ערובה ובטוחה בעבור הקונים בשוק, שכן האינטרס המדיני הוא שהציבור יהיה באפשרותו לקדם את השוק, להשתמש בו בביטחון וע"י כך נוצרת כלכלה מתוקנת ובריאה.
תקנת השוק נכללת בתוך פרק של דיני התחרות. במצב בו ישנם כמה מתחרים על אותו מוצר תקנת השוק תכריע במצבים מסוימים מי מהשחקנים קנה לעצמו בעלות בנכס כדין אע"פ שבמקרה זה אין בין השחקנים השונים חוזים ישירים. ישנן דוגמאות רבות למצבים של דיני תחרות. בעבודה זו בחרתי להתמקד במצב בו ישנה תחרות בין בעלים מקורי של נכס מקרקעין שנגזל לבין רוכש תם לב שאיננו יודע שהנכס אותו רכש הינו נכס גנוב. תקנת השוק היא זו אשר תסדיר את היחסים בין שני שחקנים אילו ותכריע מי משני השחקנים הוא בעל הנכס החוקי.  ע"פ מאמרו של מנחם מאוטנר הצדדים בדין המשפטי אשר מתחרים אחד בשני על הבעלות או לחלופין על הזכות לשימוש בנכס מקרקעין הינם זרים אחד לשני ואין בניהם קשר חוזי ישיר. באמצעות אנשי ביניים, גזלנים, הצדדים הגיעו למצב בו הם גורמים נזק אחד לשני בדיני התחרות. ההכרעה המשפטית צריכה לאזן בין הצדק החברתי והחלוקתי לבין ערך הקניין האישי של הבעלים.
מאז חקיקת חוק היסוד כבוד האדם וחירותו ישנה הגנה פסיקתית רחבה יותר בעבור הקניין הפרטי אשר מוזכר שם במפורש "זכות קניין בחוק היסוד". כאשר אנו עוסקים בצדק חלוקתי אנו שמים את הדגש על היעילות החברתית שבשימוש בנכסי מקרקעין. כאשר פולש לנכס טוען את טענת הצדק החלוקתי הוא בעצם מבקש שע"פ קריטריונים יחסיים תינתן לו הזכות המשפטית לאחוז בנכס. פלוני יכול לטעון שמכיוון שהוא דל במשאבים ובמצב כלכלי קשה ביחס לחברה כולה ולבעלים המקורי בפרט, מגיע לו לאחוז בנכס מהטעם של יעילות כלכלית כללית. ניתן לראות את מגמת הצדק החלוקתי במספר חוקים ופסקי דין אשר היו נפוצים יותר בתקופה שלפני חקיקת חוק היסוד. מאידך, זכות הקניין הפרטית רואה את הקניין כערך יסוד של האדם וכן השמירה על קניינו. ע"פ סע' 18 לחוק המקרקעין, אדם יכול לסלק פולש ע"י הפעלת כוח פיזי סביר כהגנה מידית על הקניין. זו אחת הדוגמאות הרואות בקניין הפרטי ערך יסודי במשטר בישראל. הקריטריונים בדבר האיזון בין האינטרסים החברתיים לבין האינטרס הכלכלי האישי, מובא בהחרבה בפרק ב' שעוסק בדיני התחרות הקנייניים. יש לציין שהעבודה מבוססת על הדין הישראלי הקיים ואיננה עוסקת בדיני חוץ כלל שכן המצב בארצות השונות שונה לחלוטין מהמצב בישראל. בארה"ב ישנו מוסד הtitle insurance  אשר מאפשר לקונים בשוק האמריקאי לבטח את הזכויות בנכסים שלהם. ניתן לראות במהלך ביטוח זה הפרטה של ביטוח הנכסים מידי המדינה לחברות ביטוח פרטיות. בישראל ע"פ ספרו של חנוך דגן, המדינה מפזרת את הנזק, שיכול להיווצר עקב גזלות של מקרקעין ותביעות רבות של בעלים שנכסם נגזל, על השוק באמצעות תקנת השוק אשר מגלגלת את האחריות הנזיקית לידי הסוחרים בשוק ומוכרי הנכסים. יתכן שבמדינות אירופה מכיוון שקיימת מודעות סוציאלית רחבה יותר פיזור הנזק נעשה בצורה יותר מורכבת מהדין בישראל. ניתן לראות מדינות רבות אשר מאפשרות פלישה של גזלנים למקרקעין שאינם שלהם בשל מודעות חברתית רחבה יותר ותפיסת שוק סוציאלית יותר.
בעבודה שלפנינו אני מתייחס בפרק א' לעקרונות כללים של דיני התחרות. בפרק ב' לאחר סקירה של תקנת השוק באופן כללי ישנה התייחסות לדיני תקנת השוק במיטלטלין ותקנות שוק שונות אחרות לצורך השוואה לתקנת השוק המקרקעין אשר מופיעה בפרק ג' של העבודה. פרק זה עוסק בתקנת השוק מבחינת הדרישות של החוק ומקרי פסיקה המראים אנומליות של פרשנות הפסיקה ומקרי קצה חריגים. פרק ד' מוקדש באופן נפרד לניתוח משמעות התמורה בתקנת השוק ופרק ה' נוגע לעניין תום הלב בתקנת השוק. עקרונות כללים של דיני תחרות דיני התחרות הינם חלק ארי בדיני הקניין במדינת ישראל. בנושא זה ישנה התחבטות ערכית קשה מאוד וכל מדינה ממדינות העולם מאזנת בין הערכים בצורה שונה. כאשר אנו עוסקים בתחרות, המצב הטבעי הינו שיש לתעדף ע"פ החוק את אחד מהצדדים לתחרות. לפעמים ניתן לראות תחרויות מורכבות בהם מספר המתחרים עולה על שניים כמו במצבי משכונות.
כאשר אנו דנים במצבי תחרות אין רק הזכויות הקנייניות נכללות בסוגיות המשפטיות אלא גם סוגיות נזיקיות וחוזיות. כאשר בית המשפט פוסק קביעה קניינית מסוימת הוא חייב לתת את דעתו גם לנזק שנגרם לצדדים המפסידים. לא ניתן להשית על רוכש נכס מאוחר אשר קיבל את הגנת תקנת השוק חובות ממוניות או נזיקיות עקב הנזק שנגרם לבעלים המקורי, שאם כן מטרת תקנת השוק תסוכל לחלוטין. ישנה התייחסות לנכסי קניין כזכות השווה לכסף שבמצב של פיצוי כספי לבעלים המקורי של הנכס אין יתרון בהבטחת הנכס לרוכש אשר קיבל את הגנת תקנת השוק. עם זאת יתכנו מצבים בהם רוכש מאוחר אשר עומדת לו תקנת שוק לא יחויב בדין קנייני אלא בדין נזקי עקב רשלנות באי רישום הערת אזהרה וכד'. השאלה הנשאלת לרוב בדיני התחרות הינה כיצד ניתן להכריע בין שני מתחרים אשר לכאורה זכותם בנכס שווה. ע"פ ספרו של דויטש ישנם מספר ערכים העומדים בבסיס העדפה של מתחרה אחד על משנהו. כאשר אנו פונים לשיקולים מבניים של דיני תחרות, עומד הכלל שאין אדם יכול להעביר את מה שאין לו. נראה שאדם אשר רכש קרקע מגזלן קיבל את הזכות בנכס אע"פ שלא היה בידי הגזלן את האפשרות להעביר זכות שאננה שלו מלכתחילה. ההכרעה בעדיפות של מתחרה אחד על משנהו נעוצה בשני שלבים של איזונים. האיזון בין המתחרים הוא האלמנט הראשון. יש לבדוק, מחד, את רמת ההסתמכות של כל צד, השינוי לרעה שחל עקב פסיקה לטובת אחד מהצדדים, טיב ההתנהגות של הצדדים וכד'. מאידך, יש לקחת בחשבון שיקולי יעילות לעניין "מונע הנזק הטוב ביותר". יש לציין שמערך השיקולים האישיים בין המתחרים השונים הוא יחסי להם עצמם. כאשר מערך שיקולים זה נעשה יש לפנות לאיזון של ערכים חברתיים והאינטרס הציבורי. תקנת השוק במקרקעין נועדה להגן על אמינות מרשם המקרקעין ואילו במיטלטלין על יעילות השוק. נראה שההכרעה בעניין האינטרס הציבורי מושפעת מאוד מתוצאות מבחן תום הלב ויכולת מניעת האירוע שכנגד השיקול של אינטרס כלכלי עומד שיקול הצדק בין הצדדים הבא לביטוי בתום ליבם. תקנת השוק ענינה הוא בהסדרת היחסים התחרותיים בין שני מתחרים כאשר האיזונים שהוזכרו לעיל באים לידי ביטוי בצורה משמעותית. בפרקים הבאים נעסוק בתחרות המקנה את תקנת השוק במיטלטלין ובמקרקעין.
תקנת השוק רקע
כללי תקנת השוק הינה תת פרק בדיני תחרות הזכויות הקנייניות כפי שהובא לעיל. תקנות השוק השונות עוסקות במקרים של העדפת זכותו של הקונה הנכס המאוחר, אשר רכש את הזכות הקניינית שלו ע"י גורם ביניים המתחזה להיות הבעלים של הנכס או לחלופין השיג את זכותו בנכס ע"י תרמית, על זכותו של הבעלים המקורי של הנכס. העדפת המתחרה המאוחר מתקיימת רק כאשר זה עומד במספר תנאים אשר נקבעו בחוק. כפי הנראה אין זכותו של הקונה המאוחר טובה יותר מאשר זכותו של הבעלים המקורי. שהרי שניהם שלמו תמורה מלאה בעבור הנכס ושניהם תמי לב.
נראה שבמקרה שלפנינו העדפת הרוכש המאוחר מערבת אינטרסים שונים חברתיים אשר מטים את הכף לטובתו. בדיני התחרות ניתן להטיל על אחד מהצדדים לעסקה את האחריות לבדיקת העסקה בכדי להימנע מהקלעות למצב בו יש חשש לגזל. ע"פ פס"ד גנז מונע הנזק הטוב ביותר מחויב במניעת הנזק שבמידה אין הוא מונע את הנזק יתכן והוא יחשב לרשלן  והדבר עולה לו בזכותו לנכס. בתקנת השוק, מונע הנזק הטוב ביתר הוא הרוכש (שכן הבעלים איננו יודע על הגזלה) ועל כן מוטלות עליו חובות ע"פ החוק בבדיקת זהות המוכר ועמידה בתנאים