מבוא
עד לפני מספר שנים מדיניות הקרקע בישראל לא עברה שינויים מהותיים בחקיקה ובנהלים, והתפתח מצב בו מדיניות הדיור לא הצליחה לעמוד בקצב התפתחות האוכלוסייה והביקוש לדיור. מדיניות הדיור הייתה מרוכזת תחת שליטתו של מנהל מקרקעי ישראל, האחראי על הגדרת קרקעות בתחומה של ישראל כאדמות השייכות למדינה הלאומית. כתוצאה מכך, קצב התפתחות ובניית הדיור היה צריך לעבור תהליך בירוקרטי ארוך ומסורבל בין מספר גופים בממשלה, מה שגרם להאטה ומחסור חמור בהיצע הדירות הזמינות למגורים.
מצב זה הוביל לחקיקה של שתי רפורמות במדיניות הדיור שהובילו לשינוי בכל הקשור להגדרת בעלות הקרקעות במדינת ישראל ולחלוקה מחדש של האחראים על התכנון והבנייה במדינה. ברפורמה הראשונה נחקקה בשנת 2009- רפורמת מינהל מקרקעי ישראל והרפורמה בשנת 2012- רפורמת חוק התכנון והבנייה (Hananel, 2013).  שינוי זה הוביל למצב חדש בו החלה האצה בבניית מתחמי מגורים חדשים בערים השונות על מנת לנסות לגשר על הפער שנוצר בין ההיצע בדירות לבין הביקוש.
ההסכמים החדשים הנוגעים לדיור שנוצרו במדינה לאחר קביעת רפורמות אלו, הם הסכמי הגג. מטרתם של הסכמי הגג היא להבטיח מענה מהיר למצוקת הדיור החמורה שנוצרה במדינה, על ידי שיווק של אלפי יחידות דיור תוך זמן קצר, בערים שיבחרו לקחת חלק בהסכמים אלו. כיוון שהסכמי הגג כוללים בתוכם גם מתן פתרונות לכלל צרכי התושבים כגון פיתוח תשתיות למוסדות חינוך, מרכולים, סלילת כבישים ומדרכות חדשים, עלול להיווצר מצב בו דווקא מחירי הדירות באזור יהיו במגמת עלייה ולא יצליחו לספק את המענה הבסיסי למצוקת הדיור.
מטרתו של מסמך זה היא לסקור את השפעת הסכמי הגג כיום על מגמת מחירי הדיור שלאחר החלת הסכמי הגג, בעיר מודיעין- מכבים- רעות כמקרה בוחן. האם עמידה בהסכמי הגג בעיר, הובילה במבט לאחור לעליית מחירי הדירות בעיר או דווקא להורדת המחירים. תחילה אציג פתרונות שניתנו למצוקת דיור במדינות שונות באירופה והשפעתן על הכלכלה המדינית והפרטית של התושבים, לאחר מכן אסקור את התפתחות הסכמי הגג בישראל שנוצרה  בעקבות שתי הרפורמות שאושרו בכנסת בשנת 2009
ובשנת 2012 ועיקר ההתמקדות תהיה בהחלת הרפורמה בעיר מודיעין- מכבים- רעות. לבסוף אסקור את מגמת השפעת הסכמי הגג על מחירי הדיור בארץ ובעיקר בעיר זו, על ידי הצגת מדדים כלכליים לאורך השנים המעידים על עליה או ירידה של מחירי הדיור והגורמים לכך.