הגורמים המשפיעים על מחירי הדירות

מוסד לימוד
מקצוע
מילות מפתח , , ,
שנת הגשה 2007
מספר מילים 4970
מספר מקורות 4

תקציר העבודה

הצעת מחקר בנושא כלכלה אורבנית הגורמים המשפיעים על מחירי הדירות ברמת השרון הנני סטודנט מצטיין מאוניברסיטת – על העבודה קיבלתי 93. העבודה מושקעת ומקיפה את כל החומר שצריך בנושא.
הדירה מהווה לרוב את הרכישה המשמעותית והיקרה ביותר אותה עושה אדם במהלך חייו. על אף שנכס זה מלווה את האדם במשך שנים רבות, לרוב מגיע האדם לבחירה ללא הכלים המתאימים, אלא על פי שיקולים אמוציונאליים והשפעה של סביבתו הקרובה.
  שוק הדירות בארץ הינו מגוון ומורכב החל מדירות חדשות ועד דירות מלפני קום המדינה. כמו כן דירות נבדלות בשטחן, מספר החדרים, אזור המגורים ועוד קריטריונים רבים נוספים אשר צריכים להיכלל בשיקולי הרכישה.
מטרת עבודתנו היא להציג את הגורמים שלדעתנו הם המרכזיים ביותר, וצריכים לקבל דגש מיוחד כאשר מגיעים למעמד רכישת הדירה. בעבודתנו נסביר את הגורמים הנ"ל ומהו משקלם בסך ה"עוגה" המהווה את מחיר הדירה.
את עבודתנו נבסס על הגישה ההדונית אשר גורסת כי מחיר הדירה מחושב ממספר רכיבים עצמאיים כאשר לכל רכיב ישנה תרומה מסוימת למחיר הכולל. מחיר הדירה הנו שקלול של סך הרכיבים.
בשלב הראשוני בו אנו נמצאים, אנו רואים לנכון את הרכיבים הבאים כבעלי משמעות לקביעת מחיר הדירה: שטח הדירה, מספר החדרים בדירה, מספר חדרי השירותים,  קומת הדירה, האם ישנה מעלית, גיל הבניין (בעבודתנו יחולק למספר תקופות), מיקום הדירה בחזית הבניין או בעורפו, מפגעים (אנו ניקח בחשבון קרבה לכביש ראשי/ גן ציבורי/ בית ספר), מרחק ממרכזים ציבוריים (מרכזי קניות, בנק ועוד), מרחק מבתי ספר וגנים, מרחק מן היציאה מן העיר, חניה צמודה ומחסן צמוד.
חשוב לציין כי על אף הרעיונות אשר העלנו לרכיבים המשפיעים על מחיר הדירה המבוססים על קריאת מחקרים שונים שנעשו בתחום, איננו יכולים בשלב זה להיות בטוחים כי רכיבים אלו אכן קריטיים, וכי נוכל להשיג את המידע הנדרש עבור כלל הרכיבים שהוצגו. הנתונים שישמשו אותנו לעריכת המחקרים יהיו מבוססים על דירות בבניינים משותפים בלבד ברמת השרון. רמת השרון נבחרה כעיר המתאימה למחקר עקב היותה בינונית בגודלה, ומכילה מגוון רחב של דירות בבניינים משותפים במחירים שונים, הנבדלים בחלק גדול מן הקריטריונים אשר קבענו.
איסוף הנתונים ייעשה דרך שתי סוכנויות תיווך אשר עימן יצרנו קשר ונרתמו לעזרתנו. כמו כן ישנם נתונים אשר בקבלתם ניעזר בעיריית רמת השרון ואיתם נוכל גם לאמת חלק מהנתונים אשר ייאספו דרך סוכנויות התיווך.
בעבודתנו אנו מקווים להגיע ליצירת כלי אשר יאפשר הערכה מדויקת ככל הניתן למחיר דירה. תוכן עניינים
1. מבוא …3
2 . סקירת מאמרים -.4
3 . החלק האמפירי –8
3 .1. ביקורת והסתייגויות- כללי -..8
3 .2. בחירת המשתנים והסברם -..8
3 .3. משתנים שלא נלקחו בחשבון במודל –11
3 .4. הרגרסיות –.11
3 .4.1. הרגרסיה הליניארית –12
3 .4.2. הרגרסיה החצי לוגריתמית …14
4 . סיכום ..16
5. ביבליוגרפיה –17