תוכן עניינים

1 .       מבוא –..-7-
1 .1.    תרבות הקניות ומרכזי הקניות -8-
1 .2.    בתי קפה בישראל ..-12-
1 .3.    רשת מרכזי קניות BIG -…-15-
1 .4.    סקירה כללית על רשת ארומה –…-16-
2 .       שיטת המחקר –…-17-
3 .       ההשקעה –19-
4 .       ממצאי השאלון ללקוח הפוטנציאלי –…-21- 5.       ניתוח תוצאות כדאיות ההשקעה – מצב קיים -22- 5.1.1.        שיטת החזר ההשקעה / תקופת הפירעון –24- 5.1.2.        שיטת התקבולים  לשקל השקעה -24- 5.1.3.        שיטת הערך הנוכחי הנקי (ענ"נ NPV) -..-24- 5.1.4.        מדד הרווחיות 24- 5.1.5.        שיטת שיעור תשואה פנימי (תש"פ IRR) —
5 – 5.1.6.        מצב קיים -ניתוח תוצאות כדאיות –..-
5 –
6 .       ניתוח רגישות של ההשקעה 26-
6 .1.1.        שינויים בשערי הריביות –..-26-
6 .1.2.        שינויים במכירות כתוצאה מהמצבים הבאים –..-27-
6 .1.2.1.              השפעת הוספת סניף ברח' אחי אילת בקריית חיים -..-27-
6 .1.2.1.1.         שיטת החזר ההשקעה / תקופת הפירעון: –…-29-
6 .1.2.1.2.         שיטת התקבולים  לשקל השקעה: -…-29-
6 .1.2.1.3.         שיטת הערך הנוכחי הנקי (ענ"נ NPV): -29-
6 .1.2.1.4.         מדד הרווחיות: …-29-
6 .1.2.1.5.         שיטת שיעור תשואה פנימי (שת"פ IRR): –..-30-
6 .1.2.1.6.         הוספת סניף– ניתוח תוצאות כדאיות ..-30-
6 .1.2.2.              השפעת אירוע ביטחוני כגון מלחמת לבנון השנייה -.-30-
6 .1.2.2.1.         פיצוי שיתקבל לפי מסלול מחזורים: …-31-
6 .1.2.2.2.         פיצוי שיתקבל לפי מסלול שכר: 33-
6 .1.2.2.2.1.               שיטת החזר ההשקעה / תקופת הפירעון: -33-
6 .1.2.2.2.2.               שיטת התקבולים  לשקל השקעה: –.-33-
6 .1.2.2.2.3.               שיטת הערך הנוכחי הנקי (ענ"נ NPV): –33-
6 .1.2.2.2.4.               מדד הרווחיות: -..-34-
6 .1.2.2.2.5.               שיטת שיעור תשואה פנימי (תש"פ IRR): .-34-
6 .1.2.2.2.6.               השפעת אירוע ביטחוני  – ניתוח תוצאות כדאיות -.-35- 7.       סיכום והמלצות 36- ביבליוגרפיה ..-38- נספחים -1- איסוף נתוני השאלון -40- -2- ניתוח השאלון ללקוח פטינציאלי –..-44- -3- מקדמי ערך נוכחי נקי מצטבר ..-47- תרשימים:
-1- סך ההשקעה הראשונית 19- -2- הרגישות לשינויים אפשריים בשער הריבית –..-26- טבלאות:
-1- הדימיון בין מרכזי הקניות –22- -2- מצב קיים חישוב תזרים המזומנים ל-5
שנים -…-23- -3- הוספת סניף חישוב תזרים המזומנים ל- 5
שנים –28- -4- השוואת הכדאיות מצב קיים להוספת סניף 30- -5- פיצוי מלחמה מסלול שכר – חישוב תזרים המזומנים ל- 5שנים –…-32- -6- השוואת הכדאיות מצב קיים להוספת סניף –.-35- -7- השוואת הכדאיות מצב קיים לרגישות שינוי במכירות –.-36- תקציר במחקר זה נבדקת כדאיות ההשקעה בהקמת בית קפה בזיכיון השייך לרשת "ארומה ישראל" במרכז הקניות BIG קריות, כאשר כדאיות נבדקת גם על סמך מדדים מימוניים, ובנוסף ביצוע ניתוח רגישות לתנאים סביבה משתנים.
מרכז הקניות BIG קריות הינו מסוג פאואר סנטר  Power Center: מאפיין אותו מספר גדול של חנויות עוגן שאינן קשורות ביניהן, חנויות כל-בו שמספקות מוצרים בהנחה. בחנויות ניתן למצוא מגוון סחורות שמוצעות במחירים נמוכים, ומחסני עודפים למיניהם.
מרכז BIG  קריות – נתונים:
·       
2 0,000 מ"ר מבנים קיימים. קיימת תוכנית להוספת מבנה בשטח של 5,000 מ"ר הצמוד למתחם. ·       
1 ,200 מקומות חנייה.
·        75% צמיחה בשטחים בשנתיים האחרונות.
על פי שאול (2002)  מרכזי הקניות בישראל ובעולם הפכו סמל של חברת הצריכה, כוח מניע שלה וגם תחום שבו באים לביטוי חולייה וההתמכרות לה. אמריקניזציה, גלובליזציה, וחומריות הפכו למלים נרדפות לתרבות הצריכה..
תרבות הצריכה מתבטאת בצורך של אנשים להיות מזוהים עם מוצרים או שירותים שהם צורכים, במיוחד אלו הקשורים לשם מותג מסחרי והמהווים סמלי סטאטוס מובהקים, כדוגמת מכונית יקרה, תכשיטים נוצצים וכו'.
העדפת ציבור הצרכנים: הקונים מעדיפים לערוך את קניותיהם במקומות ממוזגים, ובטוחים יותר (בישראל הדבר נכון בעיקר לאור האבטחה הניתנת במרכזי הקניות, ומאפשרת לקונים לקנות בתחושה של ביטחון, ומבלי לחשוש מפיגועים). מרכזי הקניות הינם מאובטחים יותר מהרחובות, ומציעים הגנה יותר טובה מפני פגעי מזג האוויר וכן יש בהם יותר מקומות חנייה מאשר לאורך הרחובות.
למה דווקא השקעה בבית קפה:
בית הקפה הנו אחד ממקומות הבילוי המועדפים של האדם המערבי. אחת הסיבות לכך הוא הפיכתם של בתי הקפה למעין נקודת מכירה כללית בתחום המזון והפנאי (One Stop Shop), הכוללת בעיקר קפה אולם מגוון רחב מוצרים מתחום המזון: עוגות ועוגיות, משקאות חריפים, ארוחות מגוונות ולעיתים אף מוצרים לשימוש ביתי. סיבה אחרת היא המיקום במרכזי בילוי או במרכזי עסקים. כך, כמעט בכל יציאה מהבית בין אם לעבודה או לשם בילוי תכלול עצירה בבתי קפה בדרך.  הגיל הממוצע בו אנו מתחילים לצרוך קפה ירד בשנים האחרונות ל-15. במקביל עלתה צריכת הקפה הממוצעת בישראל לכ-4.5 ק"ג לנפש. מתוך
8 50 בתי קפה בישראל כ-40% (כ-340) מבתי הקפה מרוכזים באזור המרכז, רובם (כ-75% מתוכם) ממוקמים בתל אביב עצמה. באזור ירושלים ישנם רק 88 בתי קפה (כ-10%) ואילו באזור השרון, אשר מבחינה גיאוגרפית הוא קטן בהרבה מיתר האזורים, קיימים כ-16.2% מכלל בתי הקפה בארץ. יתרת בתי הקפה בארץ מרוכזים בפריפריות בצפון ובדרום הארץ.
הסיבה למיקום בתי הקפה תלויה במעמד הסוציו-אקונומי של תושבי המקום ובתרבות הפנאי שלהם. הכנסות ענף בתי הקפה בישראל נעות בין 1.5 מיליארד שקל למיליארד שקל בשנה. הפדיון החודשי הממוצע לבית קפה בישראל מסתכם בכ-120 אלף שקל. מחזור חודשי ממוצע של בית קפה פרטי עומד על כ-85 אלף ש"ח בחודש. כאשר מחזורם החודשי של סניפי הרשתות הגדולות נע בין 500 אלף ל-800 אלף שקל בחודש. נתח הרווחים בבתי הקפה המצליחים הוא די גבוה.
למרות הסיכויים להכנסות הגבוהות ולעניין שמרכזים בתי הקפה, נחשב הענף לאחד מהעסקים המסוכנים ביותר במשק. כמעט כל בית קפה שני הוא בסיכון גבוה מאוד.
רקע "ארומה ישראל" הסניף הראשון הוקם ב-1994 ברחוב הלל בירושלים על ידי האחים יריב וסהר שפע.
שנתיים ושלוש אחר כך נפתחו שני הסניפים הבאים, עדיין באזור ירושלים ועדיין בבעלות האחים, וכבר בשנת 1996 הפכה ארומה למוכרת הקפה הגדולה בישראל.
היום יש לארומה מעל 80 סניפים בכל רחבי הארץ, כשחדשים נפתחים בקצב של שניים-שלושה בחודש. הסניפים משרתים למעלה משלושים מיליון לקוחות בכל שנה. בנוסף, פתחה הרשת סניף בניו יורק, ארה"ב ובטורונטו, קנדה, כשבכוונת הרשת להמשיך ולהתפתח במדינות אלו כמו גם במדינות נוספות.
ההשקעה טבלה I – נתונים כללים על הפרויקט שנה 1
שנה 2-5
הלוואה לז"א 1. מארומה ל 5 שנים
2 19,915
2 19,915
הלוואה לז"א 1. מהבנקים ל 5 שנים
1 17,893
1 17,893
מכירות
4 ,160,000
4 ,992,000 טווח 5 שנים סכום ההשקעה הכללי
1 ,942,000 צפי הכנסות נטו 783,041.00 987,392.16
רובה הגדול של השקעה הינה על ציוד והקמה.
תוצאות הניתוח של כדאיות ההשקעה נבדקו כל הקריטריונים הרלוונטיים לבדיקת כדאיות ההשקעה, שהתבססו על שער הריבית (במשק) של 4.
5 %.
כל הקריטריונים שנבדקו הראו כי ההשקעה כדאית.
ניתוח רגישות של ההשקעה על מנת להגיע להחלטה הנכונה ביותר בנוגע לכדאיות ההשקעה , יש לבדוק גורמים נוספים (שינויים אפשריים) שיכולים לסייע עד מאוד בקבלת תמונה נכונה יותר לגבי המצב במשק, גורמים ששינוי בהם עשוי להפחית את הכדאיות בצורה משמעותית.
הגורמים שנבדקו: שינויים בשער הריבית, ושינויים בהיקף המכירות כתוצאה מהוספת סניף וכתוצאה ממצב בטחוני קשה.
הממצאים:
רגישות  ההשקעה לשינויי ריבית: ההשקעה אינה רגישה לשינויי ריבית היות והשת"פ שלה יחסית גבוה והסבירות לכך שב5 שנים הריבית לא תעלה מעל 36%.
רגישות  ההשקעה לשינויים בהיקף המכירות: בעלת רגישות נמוכה במקרה בו מוסיפים סניף באח"י אילת בקריית חיים. בעלת רגישות מזערית במקרה בו קיים מצב בטחוני כמו מלחמת לבנון השנייה.
טבלה II השוואה בין מצב קיים ל רגישות שינויי במכירות מצב קיים רגישויות שינויי מכירות הוספת סניף בטחוני תקבולים שנה 1
783,041
783,041
776,062
שנה 2-5
987,392
8 67,135
987,392
תקופת פירעון שנתיים ו4
חודשים שנתיים ו7
חודשים שנתיים ו5
חודשים תקבולים לש"ח השקעה
2 .36
2 .12
2 .36
תקבולים להשקעה מהוון
2 .08
1 .87
2 .08
ערך נוכחי נקי
2 ,168,972
1 ,752,703
2 ,161,986
מדד ריווחיות
1 .08
0.87
1 .08
שיעור תשואה פנימי
3 6%
3 2%
3 5% לסיכום: כדאי להשקיע בפתיחת סניף חדש של "ארומה" עקב המדדים החיוביים לטווח של 5 שנים, מעבר לכך גורם האי וודאות גדל ומומלץ לבצע מחקר נוסף בשלבים אחרים של חיי העסק.