2 0.2.2008                                                                                                                                                 מיסוי מקרקעין הקורס יעסוק בניתוח התנאים להיווצרותו של אירוע המס בתחום מיסוי המקרקעין ובכללים למיסויו לאור עקרונות היסוד לעיצובה של שיטת מס נורמטיבית וראויה. במרכזו של הקורס יעמוד הניתוח הכלכלי של ההסדרים הקיימים בעולם מיסוי המקרקעין והיחס ביניהם ובין כוחות השוק הפועלים בעולם העסקי.
במסגרת הקורס יידונו היבטים עיוניים ופרקטיים של עקרונות מיסוי המקרקעין בשיטת המס הנהוגה בישראל, תוך בחינת הסדרים דומים בשיטות משפט אחרות ותוך ניתוח הזיקה הקיימת בין דיני המסים, דיני הקניין ודיני החוזים. הקורס ינתח את הסדרי המס המושתים על מיסוי מקרקעין לפי דיני המס השונים: דיני מס שבח מקרקעין, דיני מס רכישה ומס מכירה, דיני מס הכנסה, דיני מס ערך מוסף ודיני מס רכוש, תוך יצירת שילוב ואיזון ביניהם. הקורס ישלב ידע תיאורטי להבנת הנושאים המשפטיים והתמודדות באופן מעשי עם החשיבה המשפטית בחקיקה ובפסיקה.
הקדמה:
לכל פעולה במשפט אזרחי יש היבטים של מיסים ולכן חייבים להכיר אותם.
להביא את קובץ החקיקה – האדום.
במבחן חומר פתוח מופיע קייס אשר צריך לומר מהם תוצאות המס.
המרצה לימד באונ' חיפה ובעברית מיסוי מקרקעין, בשנים האחרונות נערכו רפורמות בדיני מיסים.
אירוע מס, TAXABLE EVENT –  זהו אוסף עובדות / מעשים / נתונים / פעילויות – אוסף של אירועים היוצרים יחד ו/או חלקם חיוב באחד המיסים הרלוונטיים – לעניינו מס שבח, מס רכישה, מס מכירה אשר פורמאלית עדיין לא בוטל ובפועל הוא לא קיים.
אירוע מס הוא מסקנה משפטית הנגזרת מעובדות.
מטרת הקורס מטרת הקורס להביא למצב של יכולת זיהוי וניתוח תוצאות של אירוע מס במקרקעין במסגרת הקריטריונים שנפרט במהלך הקורס –  שני שלבים לניתוח:
1. שלב ראשון – זיהוי אירוע מס.  לאירוע מס יש 3 רבדים הצריכים להתקיים במצטבר: א.
רובד מהותי     ב.
רובד כרונולוגי      ג. רובד בינלאומי רוב רובו של הקורס להתקיימותו של אירוע מס עוסק ברובד המהותי.
א. רובד מהותי – בוחן מהם התנאים המשפטיים המהותיים לאירוע מס. אם נשליך למס הכנסה זוהי השאלה האם סכום מסוים שאדם מקבל חייב במס, לפי התנאים המהותיים.    לדוגמא – האם זכייה במיליון ₪ בתחרות / בתוכנית הישרדות באופן מהותי חייבת במס? אם נשליך למיסוי מקרקעין נצטרך לבחון האם המעשה שנעשה במקרקעין חייב במס ברמה המהותית, ישנם גם דברים שאינם חייבים במס, לדוגמא – אם אדם מוריש מקרקעין לבן דודו החוק אומר שזה מחוץ לחיוב במס. ב.
רובד כרונולוגי – שואל מתי חל אירוע מס. זה גם קשור למהותי והשאלה היא מתי צריך בעצם לשלם את המס? מה יוצר את החבות במס מבחינה כרונולוגית, מבחינת זמן ולא מבחינה מהותית.
ג.
רובד בינלאומי – הוא בהנחה שמתקיימים הרבדים המהותיים  והכרונולוגיים, האם נוצר חיוב במס גם ברמה הבינ"ל.  לדוגמא – אזרח יפני שגר בישראל זכה בתחרות של הישרדות באיים הקריביים, האם הוא חייב במס.
זיקה טריטוריאלית – כל אירוע מס שקורה בישראל חייב במס בישראל.
גם כאשר אין זיקה טריטוריאלית יכול לחוב במס מכוח הזיקה הפרסונאלית וזה לגבי תושב ישראל.
כלומר לפי החוק הישראלי באופן כללי, דיני המס הישראליים, החיוב במס יכול שיהיה מכוח הזיקה הטריטוריאלית והפרסונאלית קרי תושב ישראל. כפל מס – מצב שבו מדינת הטריטוריה לוקחת מס וגם מדינת הפרסונה לוקחת מס, אחת הדרכים למנוע כפל מס זה ע"י אמנת מס.
הזיקה הטריטוריאלית – היא זיקה מהדרגה הראשונה, הזיקה החזקה ביותר. הזיקה הפרסונאלית – היא זיקה מדרגה שנייה.
איך ממסים מכירת קרקעות באזור שהוא מחוץ לישראל? לדוגמא יהודה ושומרון – גם על זה נדבר בקורס.
2. שלב שני – ניתוח אירוע מס.  הניתוח בהתאם לכללים, לקריטריונים ולעקרונות היסוד של דיני המיסים שנלמד בקורס מהם תוצאות המס לאחר שכבר מתקיים אירוע? נדבר על שיעורי-מס, כימות האירוע, הוצאות, פטורים וכולי.
מבוא
סקירת המיסים הקיימים על מיסוי מקרקעין – למעשה מיסוי מקרקעין שואב לתוכו את כל סוגי המיסים הקיימים,  כאשר מדברים על מיסוי מקרקעין יש להפריד בין שני אגפים:   מימוש מקרקעין    או   תשואה.
1. מימוש מקרקעין (מכירה, הפקעה, העברה)  – הוצאת מקרקעין מרשותו של אדם לזה יש 3 סוגים של מיסים: א. אם מוכרים מקרקעין המס יכול להיות מס הכנסה שוטף / רגיל זה קורה כאשר הקרקע היא אחת מיני רבים למעשה מדובר במצב של סוחר / קבלן / מתווך זהו עסק והקרקע היא סוג של מוצר במקרה כזה משלם מס הכנסה  לפי סעיף 2(1) לפקודת מס ההכנסה – מס הכנסה פירותי.  2. מקורות הכנסה (תיקון: תשכ"ח, תשל"ה, תשס"ב)  מס הכנסה יהא משתלם, בכפוף להוראות פקודה זו, לכל שנת מס, בשיעורים המפורטים להלן, על הכנסתו של אדם תושב ישראל שהופקה או שנצמחה בישראל או מחוץ לישראל ועל הכנסתו של אדם תושב חוץ שהופקה או שנצמחה בישראל, ממקורות אלה:
(1) עסק ומשלח יד  השתכרות או ריווח מכל עסק או משלח-יד שעסקו בו תקופת זמן כלשהי, או מעיסקה או מעסק אקראי בעלי אופי מסחרי; לפעמים גם החזקה במספר מגרשים (נניח 5 מגרשים) קטן ניתן להגדיר כסוחר, הקו להגדרה בין סוחר ללא סוחר הוא קו אפור ולא ברור.  (פס"ד אלמור שם נקבעו כל המבחנים) בהנחה ומדובר בסוחר יש חיוב במס הכנסה רגיל לפי טבלת מדרגות המס, מי שאינו סוחר הדין לגביו הוא שונה.
באתר מופיע טבלת מדרגות המס – טבלה זו היא שנתית, המס המופיע הוא בצורה פרוגרסיבית כלומר שיעור המס הולך וגדל ככל שההכנסה גדלה (שיעור המס גדל רק כלפי החלק העודף) – על ה 50 אלף הראשונים יש מס של 10% ועל שכר נוסף שיעור המס עולה בהדרגה.  ב.
כמו א' רק תלוי אם מתייחס לסוחר או לא סוחר.  מס הכנסה שוטף / רגיל ג.
אם הקרקע שברשותי היא לא מלאי אלא נכס הון המשמש להשקעה, כלומר אני לא סוחר בקרקעות קרי מלאי אלא קניתי קרקע כנכס הון אז התשלום יהיה מס רווח הון זהו מס שמוטל על מימוש נכס הון – נכס הון = קרקע, פטנטים למעט מיטלטלין לשימוש אישי.
מיטלטלין לשימוש אישי – לא חייב במס,  לדוגמא אם מכרתי תמונה שלי זה לא חייב במס.
בדרך כלל זהו משהו אישי של האדם ולא רוצים להיכנס לעניין זה למרות שניתן לשאול מה ההבדל בין תמונה לפטנט.  מס רווח הון – עד 2003 היה חייב במס בשיעור זהה למס הכנסה רגיל, לפי המדרגות הרגילות.
יתרה מזו בגלל שיש רק טבלה אחת אז מכניסים לטבלה את סה"כ ההכנסות ולא מתייחסים לכל הכנסה או רווח בנפרד, מכניסים זאת לטבלה במצטבר- רווח של 90 אלף מהכנסה רגילה ורווח של 90 אלף מרווח הון היה נכנס לטבלה כ
1 80 אלף למעט הבדל אחד של מינימום 30% כלומר בכל מקרה על מס הון היה משלם 30% בגלל שהרווח הוא לא מיגיעה אישית.
סעיף 121 לפקודה – שיעור המס ליחיד, החוק עושה הבחנה בין שיעורי המס מיגיעה אישית לבין הכנסה שלא מיגיעה אישית. ההכנסה מרווח הון מתחילה ישירות מ – 30% כי זה לא מיגיעה אישית, שיעור המס המינימאלי מרווח הון היה 30% עד 2003 אבל במידה שעברתי את ה-30% זה לא היה משנה כי במילא עברנו את ה-30%. פס"ד איצ'ר עלתה שאלה האם ההכנסה היא מיגיעה אישית או לא? – בשנת 2003 הייתה רפורמה במס לגבי רווח הון, הרפורמה במיסוי מקרקעין החלה למעשה כבר ב 7/11/2001. הרפורמה – הורדת שיעור המס על רווח הון למקסימום של-
5 %, כלומר מקסימום של
5 % ומינימום של 30%.
אלה היו שתי הוראות שסתרו אחת את השנייה  – למעשה זה היה
5 %. מבחינת דין מס אידיאלי עדיף מה שהיה לפני 2003, באופן עקרוני זה יורד לשורש שיקולי המדיניות במיסוי – על מה צריך להטיל מס? מה ההבדל בין רווח הון להכנסה רגילה? מה זה משנה לעניין המס איך היה רווח, מעבודה או מרווח הון – הכסף הוא אותו כסף.
עקרון היסוד למיסוי "היכולת לשלם" ABILITY TO PAY מס יש להטיל על היכולת הכלכלית של האדם, אז מה זה משנה אם זה מהון או מפירות?  עד 2003 עבדו לפי הדוקטרינה של ability to pay  במקביל ניתן פטור ממס על רווחי הון בבורסה, מסיבות של עידוד השקעות בבורסה.
((((בישראל ב 94 עברה הצעה חוק לביטול הפטור המס על הבורסה, עשירי הארץ התמרמרו והביטול פטור בוטל עד שבשנת 2003 עבר הביטול והבורסה לא קרסה – אין היום שום בורסה בעולם שיש עליה פטור במס על רווחי הון.))) עד 2003 היה מדרגות על רווח הון מס ומשנת 2003 היה
5 % למה זה קרה, אם המצב האידיאלי הוא כמו לפני שנת 2003?    – היה רעיון, ועדת רבינוביץ שהוקמה  2001 שהציעה כדי לעודד את שוק הנדל"ן בישראל להוריד את שיעור המס על רווחי הון. המרצה מאמין ששיעורי המס צריכים להיות זהים אבל בכל העולם נהוג שמס רווח הון צריך לשלם שיעור מס יותר נמוך – בגלל תופעת הנעילה,  LOCK IN EFFECT.
LOCK IN EFFECT – תופעה זו אומרת שכאשר אדם מחזיק בנכס הון הוא לא רוצה למכור את הנכס, ננעל עליו משיקולי מס. יתרה מזו גם אם אדם רוצה למכור את הנכס כדי לממש אותו אז בגלל שיקולי מס לפעמים לא יממש אותו.
רעיון זה אומר שכאשר אדם מוכר נכס יש אירוע מס, כל עוד לא מכרתי אין אירוע מס, ויש תמריץ לדחות את המכירה כדי להימנע מאירוע מס.  באופן עקרוני –  מס נדחה הוא מס נחסך. אם ניתן לדחות אירוע מס בשנה זהו רווח שלי, הריבית – לכן יש נטייה טבעית לדחות אירועי מס עד למכירת נכס.
* ככל שמס רווח הון קטן, תופעת הנעילה מתמעטת. בעולם שבו ממסים בעת המימוש ולא בעת ההתעשרות, צריך להוריד את שיעור מס רווח ההון בכדי להקטין את תופעת הנעילה.    ללא ביבליוגרפיה