תקציר מנהלים ענף הבניה והתשתית הינו ללא ספק אחד מהענפים המרכזיים בכלכלת ישראל ולאורך שנים היווה הענף מנוע צמיחה משמעותי לכלכלה. הענף מתחלק לשלוש קבוצות מרכזיות: בניה למגורים, תשתית ובניה שלא למגורים (מסחר, נדל"ן מניב וכד').
שוק הנדל"ן למגורים הוא שוק קלאסי של היצע וביקוש. היחסים בין הביקוש להיצע מושפעים מגורמים רבים ושונים. הביקוש רגיש לגידול באוכלוסיה (הטבעי ושל עולים חדשים), מצב המשק (תמ"ג, שכר ואבטלה), ריבית המשכנתאות ומשקיעים זרים. ההיצע מושפע ממספר התחלות הבניה, עלויות הבניה (תשומות, עובדים, מימון), אשראי מהבנקים ומהמצב הבטחוני.
הגידול באוכלוסיה בישראל בשנים האחרונות הוא מתון ועקבי ועומד על כ-1.8% בשנה. כמות העולים החדשים, מאז גל העליה הגדול מברית המועצות לשעבר, יורדת בהתמדה ואינה משפיעה באופן מהותי על הגידול באוכלוסיה.
בין השנים 1990-2000 עלה התמ"ג לנפש בממוצע ב-3%. מסוף שנת 2000 ירד קצב הצמיחה בשל ההאטה בכלכלה העולמית, בעיקר בביקוש למוצרי הייטק עליהם נשען היצוא של המשק הישראלי, בשל הנפילה בנאסד"ק שהקטינה את ההשקעות בתחום ההייטק, ובשל הטרור הפלסטיני שפגע בתיירות, בבניה, בחקלאות וביצוא לרשות הפלסטינית.
השכר הממוצע בשנת 2001 היה הגבוה ביותר מאז שנות ה-90. עם פרוץ משבר בועת ההייטק בשנת 2000 צנח השכר הממוצע בכ-10% ומאז החלה התאוששות הדרגתית אולם עד היום הוא לא הגיע לרמתו כפי שהיה בשיא הבועה. מחיר דירה ממוצעת בישראל בשנים האחרונות יציב למדיי ועומד בקירוב על 100 משכורות.
בשנות ה-90 גדל באופן ניכר שיעור העסקתם של עובדים זרים בכלל ענפי המשק. עד שנת 1992 היה מספרם של העובדים הזרים בישראל קטן למדי (כ-20,000 עובדים), והמקור העיקרי לעבודה זולה היה עובדי השטחים. עם צמצום עבודתם של עובדי השטחים בישראל עקב המצב הבטחוני החלו עובדים זרים למלא את מקומם, ובסוף שנת 2000 שהו בישראל כ-240,000 עובדים זרים.
ההשלכות השליליות של העסקת עובדים זרים הביאו בסוף
2 002 לגיבוש מדיניות ממשלתית שתכליתה לצמצם את תופעת העובדים הזרים הנכנסים לישראל, ולהבטיח יציאת העובדים עם פקיעתו של ההיתר.
שוק המשקיעים הזרים בארץ בתקופות הפריחה שלו בשנות ה-90' היה בערך 6-7% מתוך כלל העסקאות בנדל"ן ולאחר מכן ירד ל-2% ולא היווה גורם בעל משמעות גדולה על הביקוש. אולם, בשנים 2005-2006 השקיעו תושבי חוץ בנדל"ן סכום השווה להשקעותיהם בעשר השנים שקדמו להן.
במקביל לירידת הריבית של בנק ישראל, יציבות השקל מול המטבעות הזרים והקטנת האינפלציה (מדד המחירים לצרכן), הריבית הממוצעת על משכנתאות נמצאת במגמת ירידה מאז רמת השיא של 6.8% בשנת 2002.
היצע הדירות הגיע לשיא בשנת 2000 בעקבות תחושת הרווחה הכלכלית שאיפיינה את ישראל לפני משבר בועת ההיטק. מאז נמצא ההיצע בירידה בכל אזורי הארץ. בשנים 2002-1997 ירד שיעור התחלות הבניה ב 9.2%- ; בשנים 2006-2003
נמשכה מגמת הירידה אולם היתה מתונה יותר, ושיעורה היה 3.8% ; בשנת 2007 החלה בנייתן של 29,100 דירות – ירידה של 4.3% לעומת שנת 2006.
היקף ההשקעות בענף הבניה למגורים יורד בעקביות החל משנת 1997, כאשר שנת 2006 הסתמנה כשנת תפנית. מאז נמצא היקף ההשקעות בענף בגידול ועמד בשנת 2008 על 33.5 מיליארד ₪.
בשנת 2007 ישנה עליה גדולה במימון מבנקים ביחס לשנים הקודמות 2003-2006. הגידול באשראי מוסבר בציפייה לתשואה גבוהה, היציבות היחסית בשיעור החובות הבעייתיים ותחילת הנסיגה של המשקיעים המוסדיים משוק האשראי, במחצית השניה של שנת 2007. בתחילת שנות ה-90 מרבית המועסקים בענף הבניה שאינם ישראלים היו פלסטינים תושבי השטחים. עם הזמן ירד חלקם של הפלסטינים והעובדים הזרים תפסו את מקומם.
ריבית בנק ישראל, המשפיעה גם על ריבית הפריים של הבנקים, יורדת בהתמדה משנת 1996 והיא מהווה גורם מדרבן להגדלת האשראי ולצמיחת המשק.
משנות ה-90 המצב הבטחוני בישראל ידע עליות ומורדות. המצב הבטחוני הייחודי בישראל משפיע על ההיצע הן בהתגייסות המשק בזמן מלחמה והעברת המשאבים לצורך כך והן בסיכון הנמצא בבניה באזורי חיכוך.
הרגולציה בישראל בתחום הבינוי הינה גורם מדרבן או מעכב על ענף הנדל"ן למגורים. הפשרת קרקעות באמצעות מנהל מקרקעי ישראל וגובה המיסוי על עסקאות נדל"ן למגורים הם חלק מהכלים המשפיעים על הענף.
המשבר הפיננסי שפרץ בארה"ב בשנת 2007
התפתח במהרה למשבר כלכלי גלובאלי. בחודש ספטמבר 2008 החריף המשבר עם התמוטטותם של מספר גופים פיננסיים בין לאומיים גדולים. המשבר, שהחל בסקטור הפיננסי, התגלגל במהלך 2008 לכלכלה הריאלית. מרבית המדינות המפותחות נכנסו למיתון בחצי השני של 2008
ובקרב המדינות המתפתחות נרשמה האטה ניכרת בקצב הצמיחה. צמיחת המשק הישראלי בשנים האחרונות ומאפייני הצמיחה הביאו לכך שישראל נכנסה למשבר במצב טוב יחסית. הצמיחה בתקופה זו הובלה על ידי צמיחת המגזר העסקי ולוותה בשיפור ניכר בשוק העבודה, בעודף בחשבון השוטף של מאזן התשלומים ובגידול באמינות המדיניות הפיסקלית שהושגה באמצעות ירידה בגרעון התקציבי וביחס החוב תוצר. מאפיינים אלה הביאו לכך שהמשק אמנם נפגע מהמשבר, אך הוא בעל עמידות גבוהה מבעבר להתמודדות עם השפעותיו. מאפיינים מרכזיים שהובילו לפרוץ המשבר הגלובלי אינם מתקיימים בישראל. כך למשל, שוק ההון הישראלי לא הגיע לרמת המורכבות של מקבילו האמריקאי ולא התפתחו בו מוצרים פיננסיים מורכבים בעלי סיכון גבוה שתרמו להתפרצות המשבר העולמי. מעבר לכך, מערכת הבנקאות בישראל ניהלה מדיניות השקעות ואשראי למשכנתאות שמרנית יחסית. כתוצאה מכך לא נרשמו בישראל קריסות של מוסדות פיננסיים ולא התפתחה בועת נדל"ן.
למרות חוסנה היחסי של המערכת הבנקאית ושל המוסדות הפיננסים ולמרות השמירה על מדיניות פיסקלית ומוניטרית אחראית בשנים האחרונות, מורגשים בישראל סימני ההאטה והמיתון כתוצאה מהמשבר העולמי ובשל תלותה של הכלכלה הישראלית ביצוא. מרבית המניות והאג"ח הנסחרים בשוק ההון ירדו באופן חד בשנה החולפת. כמו כן, רמת חוסר הוודאות עלתה ואיתה גם מרווחי האשראי של הבנקים, וזאת למרות הפחתות הריבית המשמעותיות שבוצעו השנה ע"י נגיד בנק ישראל. על פי תחזיות משרד האוצר בהמשך שנת 2009 צפויה צמיחה שלילית בתמ"ג של כ 1%-. התוצר בשנת 2009 יושפע באופן שלילי מהתכווצות הייצוא, הירידה בהשקעות בנכסים קבועים והפגיעה בצריכה הפרטית. פגיעה זו תתבטא בירידה ברמת החיים בשל הגידול באוכלוסיה, גידול במספר הבלתי מועסקים וקפאון בשכר הריאלי. מאידך, התכווצות הייבוא והגידול בצריכה הציבורית ימתנו פגיעה זו. בשנת 2010 צפויה הכלכלה העולמית להתאושש מהמשבר הכלכלי, וכך גם כלכלת ישראל. התמ"ג צפוי לצמוח בשיעור של כ-1.5% הנמוך משמעותית מהצמיחה הממוצעת בשנים האחרונות. צמיחת התמ"ג תתרחש בעקבות התרחבות בסחר העולמי, צמיחה חיובית בארה"ב ובמדינות המפותחות, המהוות יעדי ייצוא מרכזיים של ישראל, והתאוששות בשווקי ההון. הגורמים העיקריים לצמיחה יהיו גידול בצריכה הפרטית והציבורית ושיפור בייצוא.
בשנת 2010 צפוי לגדול מספר המועסקים, אך בקצב נמוך יותר מאשר הגידול בכוח העבודה האזרחי. העליה הנוספת בשיעור האבטלה למרות התחזית לצמיחה חיובית, היא משום ששוק העבודה מגיב להתפתחויות במשק בפיגור.
על מנת להתמודד עם המשבר הכלכלי, גיבש משרד האוצר "תכנית האצה" במטרה לעודד את הפעילות הכלכלית במשק, שעיקרה מתמקד בהשקעה בתשתיות פיסיות. צעדים אלו בשילוב מצב המשק הישראלי בכניסה למשבר יקטינו ככל הנראה את השפעת המשבר הגלובאלי על כלכלת ישראל בכלל וענף הנדל"ן למגורים בפרט.
השערת המחקר שוק הנדל"ן למגורים בישראל מושפע באופן חלקי מהמשבר העולמי הגלובאלי.
שיטת המחקר על מנת להוכיח קשר זה שיטת המחקר בה נעשה שימוש הינה כמותי- מתאמי.
שיטות מחקר כמותניות הן שיטות מחקר בהן הדגש הוא על הצד המדיד והמספרי של החקירה, ומטרת המחקר המתאמי לבחון האם ישנו קשר בין שני משתנים.
במחקר זה נעשה שימוש בעיקר בנתונים כמותיים וסטטיסטיים ולכן זהו מחקר כמותי, ובעזרת ניתוח הנתונים הסטטיסטיים, נבדקה ההשפעה של ממצאי הנתונים הללו על שוק הנדל"ן בישראל לפני המשבר הכלכלי ואחריו.
תוכן עניינים
תקציר מנהלים. 1
השערת המחקר. 4
שיטת המחקר. 4
מבוא. 5
שוק הנדל"ן למגורים בישראל. 7
ביקוש דירות למגורים. 7
היצע דירות למגורים. 13
רגולציה. 17
המשבר הגלובאלי 18
השפעת המשבר על שוק הנדל"ן למגורים. 21
ביקוש דירות למגורים. 21
היצע דירות למגורים. 26
רגולציה. 31
תחזית לשוק הנדל"ן למגורים. 32
סיכום ומסקנות. 35
ביבליוגרפיה. 39