סמינר בדיני קניין - הצמדות בתים משותפים - תואר שני ללא משפטנים בר אילן

מוסד לימוד
סוג העבודה
מקצוע
מילות מפתח , , , , , ,
שנת הגשה 2009
מספר מילים 10988
מספר מקורות 37

תקציר העבודה

ראשי פרקים מבוא –3-4
פרק ראשון : מאפייני הזכות הקניינית וההגנה החוקתית על הקניין. -5-8
פרק שני :    הבתים המשותפים והרכוש המשותף. –9-12
פרק שלישי : דגשים לגבי כללי ההצמדה בבית המשותף. .13-
5 א.     הצמדה ע"י בעל דירה. –18-21
ב.     הצמדה ע"י הקבלן. 22-
5 פרק רביעי : סוגיית אחוזי בנייה בקשר להצמדה. –.26-28
סיכום. -.29-30 רשימה ביבליוגרפית (חקיקה, פסיקה, ספרות ומאמרים). 31-32
מבוא
בעבודה הנוכחית שנושאה הינה סוגיית ההצמדות בבתים המשותפים במדינת ישראל, היה צורך תחילה לבחון את דיני הקניין, שהרי ההצמדה של חלקים פיסיים בבית המשותף נובעים מהקניין ומחוק המקרקעין שחוקק בשנת 1969.
דיני הקניין עצמם עוסקים בשני סוגים של זכויות- זכות אישית שמופנית כלפי אדם בנוגע לנכס וזכות קניינית, זוהי הזכות בנכס עצמו היוצרת זיקה ישירה בין בעל הזכות לבין הנכס. זכות הקניין מצאה לה מקום של כבוד בסעיף 3 של חוק יסוד : כבוד האדם וחירותו כאשר שם נאמר כי "אין פוגעים בקניינו של אדם". יחד עם זאת ההגנה על הקניין אינה מוחלטת וניתן לפגוע בקניין, באם עומדים בתנאי סעיף 8 – פסקת ההגבלה שבחוק יסוד חשוב זה שהנשיא (בדימוס) אהרון ברק רואה בו כאחד משני החוקים (לצד חוק יסוד : חופש העיסוק) החשובים ביותר שמסמלים את המהפכה החוקתית במדינת ישראל.
לאחר בחינת מאפייני הזכות הקניינית וההגנה החוקתית על הקניין, היה צורך לבחון את נושא הבתים המשותפים והרכוש המשותף, שהרי בית משותף מורכב מדירות ומרכוש משותף, כאשר לכל דירה חלק ברכוש המשותף. ההנאה והתועלת שמפיק בעל דירה מדירתו תלויה לא רק במאפייניה הפיזיים, אלא גם במערכת היחסים בין בעלי הדירות השונות ובמיוחד בזכויותיהם ובחובותיהם בקשר לרכוש המשותף. זכויות וחובות אלו מעוגנות בעיקר בחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 בתקנון הבית המשותף ובהחלטות של אסיפת הדיירים.
לאחר בחינת נושא הבתים המשותפים והרכוש המשותף, רק אז ניתן היה לעבור ולדון בנושא העיקרי בעבודתי שזו תופעת ההצמדות. במציאות שבה רוב תושבי מדינת ישראל מעדיפים להתגורר בדירות שבבעלותם או שיש להם בהן זכות חכירה לדורות, רוב יחידות המגורים כלולות בבתים רב – דירתיים, וברוב הבתים הללו ישנם חלקים המוצאים מהרכוש המשותף ומוצמדים לדירות.
הוראות החוק הדנות בהצמדה הינן בעיקר בסעיף 55, סעיף 57 וסעיף 62 לחוק המקרקעין ונקבע כי הצמדה תהא אסורה אם תתייחס לחלקים שונים של הרכוש המשותף כגון חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות. בפרק זה מלבד סקירה כללית לגבי כללי ההצמדה בבית המשותף נתייחס לשני סוגי ההצמדה המקובלים והם הצמדה ע"י הקבלן עוד טרם בנייתו של מבנה המגורים, כאשר הקונים חותמים על חוזי מכר עם הקבלן ובהם מפרט טכני המציין אילו חלקים מהרכוש המשותף מוצמדים לדירה מסוימת וסוג נוסף הינה הצמדה ע"י בעל דירה וזאת לאחר שהדיירים כבר מתגוררים בבית המשותף ומחליטים להעביר חלק מסוים מקניינם (למשל חניה) לטובת בעל דירה אחר בבית המשותף.
בפרק האחרון נדון בסוגיית אחוזי הבניה שיש להם ערך כלכלי בלתי מבוטל והינו נושא לחיכוכים תמידיים ובה מעורבים ועדות התכנון והבניה. השאלה שהעסיקה את המשפטנים, האם מדובר ברכוש משותף של בעלי הדירות בבית המשותף, או שמדובר במשהו אחר לחלוטין. פסיקת בתי המשפט קבעה כי בנוגע לאחוזי בניה, אין מדובר ברכוש משותף של הדיירים בבית המשותף, אלא מדובר על נכס משותף וזכויות בניה של בעלי הדירות וכי אין לייחס לאחוזי הבניה משמעות של רכוש משותף כגון מעליות,גגות וכדומה. הטיב להגדיר עניין זה הנשיא (בדימוס) ברק שקבע בפס"ד "שטרייכר" כי אחוזי בניה אינם נכס שיש לו קיום עצמאי ולא ניתן לראות בהן רכוש משותף הניתן להצמדה ליחידות דיור ומקרה זה עשוי לבוא על פתרונו ברישום הסדרים חוזיים בדבר ניצול זכויות בניה בתקנון הבית המשותף.