סמינריון ברישום ועסקאות במקרקעין דיור חלוף-מהו?
תאריך:
31/12/2008
תוכן עניינים
     מבוא … 3
פרק א:דיור חלוף-דיון תיאורטי 4
גישות חובקות עולם: ליברליזם קלאסי מול סוציאליזם – 4-5
תיאוריות המצדיקות את הקניין הפרטי — 5-11
פרק ב: דיור חלוף- סקירת הסדרים בדין -. 12-19
פרק ג': דיור חלוף-מהו? 20-28
סיכום –. 29-30 ביבליוגרפיה -. 31-33
מבוא
"דיור חלוף" הינו מונח שסתום המופיע במספר הסדרים חקיקתיים בדין הישראלי ובמגוון הקשרים שונים, בהם המחוקק מעניק דיור חלופי לאנשים אשר נבצר מהם, מסיבה כלשהי, להישאר בדירת מגוריהם ושעלולים למצוא עצמם ללא קורת גג. ההסדרים בהם ניתן למצאו הינם בחוק ההוצאה לפועל, פקודת פשיטת הרגל, חוק הגנת הדייר, חוק המקרקעין, חוק התכנון והבניה, חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום וחוק הניקוז וההגנה מפני שיטפונות, כאשר בכולם ניסה המחוקק להגדיר מהו דיור חלופי. נראה כי במקרים רבים בהם הוענק דיור חלופי, נמצא פיתרון נקודתי ומיידי ושלכאורה, לא ניתן למצוא בפסיקה מערכת שיקולים וקריטריונים אחידים ומנחים לעניין הסידור החלוף.
זאת מכיוון שהמחוקק לא קבע קריטריונים ברורים לעניין הסידור החלוף בחוק. למשל, בחוק ההוצאה לפועל ופקודת פשיטת רגל, השאיר זאת לשיקול דעתו הרחב של ראש ההוצאה לפועל או להנחת דעתו של בית המשפט בהתאמה. מכאן, שהדיור החלופי המוענק, למשל, לחייבים ע"י ראשי ההוצאה לפועל נגזר באופן ישיר מהשקפת עולמם הפנימית, דבר אשר עלול לגרור החלטות לא אחידות.
בעבודתי אנסה לאתר מגמות אפשריות החולשות בפסיקה לעניין הדיור החלופי, ע"י מציאת מכנה משותף, אף אם נמוך, בהן בית המשפט בחר לנקוט באמת מידה ו/או קריטריון מסוים לעניין החלת הסידור החלופי, בין אם מדובר בחייב שדירתו נמכרה בהוצאה לפועל, ובין אם מדובר באדם שפונה מדירתו עקב פעולה של הפקעת מקרקעין.  ראשית כל, אציג את התיאוריות השונות, אשר מהוות, בחלקן, בסיס להצדקת הזכות לדיור חלוף, וכמו כן הגוזרות את היקפה. בהמשך, אציג מספר הסדרים חקיקתיים המסדירים את הסידור החלופי ולאחר מכן אציג את הממצאים השונים שמצאתי בפסיקה העכשווית לעניין הדיור החלוף. בהמשך אנסה לבחון כיצד התיאוריות השונות באות לידי ביטוי בפסיקה ומהו האיזון הראוי בין התיאוריות והגישות השונות.
לסיכום, נראה כי ראוי למצוא מכנה משותף בין שלל המקרים שבהם מחייב החוק המצאת סידור חלוף וכי יש להפעיל על אותם מקרים כללים דומים, תוך שמירה על ההבדלים הנובעים מהקשרים שונים ונסיבות שונות המאפיינים כל מקרה ומקרה.  לפיכך, אציג קריטריונים מנחים בפסיקה ואת האיזון הראוי בין האינטרסים והזכויות השונים הנוגעים להענקת דיור חלופי תוך גזירת היקף הזכות הראוי על בסיס התיאוריות השונות הרלוונטיות. כמו כן, אבקש לאתר מגמות שונות החולשות בדין הישראלי לעניין הזכות לדיור חלוף, היקפו וטיבו.