קורס: ניתוח דוחות פיננסיים (10389) סמסטר 2015 א עבודת גמר – ניתוח פיננסי והערכת שווי חברת מלונות דן בע"מ מגישה: ת"ז: כתובת: טלפון:
קבוצת לימוד: 81
תאריך הגשה: משפטים.03.2015 תוכן עניינים :

1 . מבוא. 3
2 . סקירת הענף המלונאות.. 4
3 . סקירת החברה. 7
4 . ניתוח SWOT. 10 5. סקירת המתחרה העיקרית – ישרוטל. 12
6 . ניתוח המאזן והאיתנות הפיננסית.. מנהל עסקים 7. ניתוח דוחות רווח והפסד. 20
8 . דוח תזרים מזומנים.
5 9. יחסים פיננסיים. 27
1 0. סיכום הניתוח הפיננסי 35
1 1. הערכת שווי 37
1 2. סיכום. 46
1 3. ביבליוגרפיה ונספחים. 47

1 . מבוא
סקירה כללית 1.1
בעבודה זו, נסקור את חברת מלונות דן בע"מ הציבורית ואת ענף המלונאות בו היא פועלת.
הסקירה תכלול בין היתר את מאפייני הענף, ניתוח השוק והמתחרים העיקריים, מיקומה של חברת דן והסיכונים העסקיים להם היא חשופה.
כמו כן, נסקור את הדוחות הכספיים של החברה תוך ניתוח היחסים הפיננסיים העיקריים, ניתוח דוחות המאזן, הרווח והפסד ודו"ח תזרימי המזומנים. הסקירה תכלול גם ניתוח השוואתי לחברת ישרוטל בע"מ המהווה המתחרה העיקרית של מלונות דן.
לבסוף נבצע הערכת שווי של החברה לפי שיטת היוון התזרימים תוך השוואת הממצאים לשווי הנכסי שלה וכן, לשווי שוק בה היא נסחרת בבורסה לני"ע בת"א.

1 .2 ממצאים עיקריים מלונות דן שבשליטת משפחת פדרמן, הינה חברה ציבורית אשר פועלת בתחום המלונאות בישראל והיא אחת בין הגדולות והותיקות בתחום. הרשת מפעילה 13 בתי מלון ברחבי הארץ ובהם כ- 3,830 חדרים. בניגוד לרשתות אחרות כגון ישרוטל או פתאל, מלונות דן הינה הבעלים של (כמעט כל) נכסי הנדל"ן בהם מפעילה את בתי המלון שלה. נכסי החברה (בתי המלון בעיקר) מעט ממונפים והחברה נחשבת יציבה ובעלת איתנות פיננסית גבוהה, בהשוואה למתחרותיה. מנגד, התשואה על ההון שלה נמוכה יותר. שיעורי התפוסה של הרשת גבוהים מהממוצע רק במעט, אולם הרשת מצליחה להציג פדיון ממוצע לחדר (Rev Par) גבוה יחסית (זאת למרות הכנסות ממזון ומשקאות נמוכות יחסית). התמחור העודף כאמור מאפשר לגבות פרמיה מסוימת מהלקוחות שמוכנים לשלם עבור מונטין, ניהול מקצועי ונכסים איכותיים. עלייה במחירי הנדל"ן ומחירי השכירות בכללותם בעשור האחרון הטיבו עם החברות כמו מלונות דן הפועלות בסגמנט השייך לענף הנדל"ן המניב. יחד עם זאת, פעילות החברה נותרה תנודתית באופיה ותלויה במידה ניכרת במצב הגיאו-פוליטי והמאקרו-כלכלי.

1 .3 סיכום של הערכת שווי ביצענו הערכת שווי לחברה לפי שיטת היוון תזרימי מזומנים עתידי (DCF), אשר מתאימה בעיקר לפעילות של נדל"ן מניב כגון מלונאות.
בהתאם למתודולוגיה המקובלת, ערכנו תחזית של התזרים החופשי (FCF) ל- 5 השנים הקרובות וחישבנו את ערך השייר (גרט) בתום תקופה (מתקבל מחלוקה של התזרים המייצג הפרמננטי בשיעור היוון). את הערכים האמורים היוונו לפי שיעור משוקלל (WACC) של 8.46%. התוצאות שהתקבלו הן כדלקמן:
שווי החברה לפי שיטת הDCF עומד על כ- 1.6
מיליארד, כ- 22% מתחת לשווי השוק שלה (2.06 מיליארד ₪). לפי שיטת השווי הנכסי, הגענו לשווי דווקא גבוה מעט משווי השוק – כ- 2.18 מיליארד ₪ (פרמיה של כ- 6% מעל השוק).

2 . סקירת הענף המלונאות ענף המלונאות הינו ענף המספק שירותים. הכנסות המלונות מתקבלות מהכשרת חדרים (50%-70% בהתאם למלון), משירותי אוכל ומשקאות (F&B) לאורחי המלונות וללקוחות חיצוניים (בין 20% ל- 45% בהתאם למלון), וממקורות אחרים, כגון הפעלת חנויות ומועדונים, וארגון אירועים וכנסים (5%-10%). ע"פ הלשכה המרכזית –