מסלול BA כללי, לימודי ערב סמינריון בנושא:
השפעת משבר הסאב פריים בארצות הברית –  על מימון נדל"ן מגורים מגישים:
תאריך הגשה: 7.8.2011
תוכן עניינים
מבוא. 3
פרק א' – שוק הנדל"ן 5
נדל"ן מסחרי 5
סוגי מרכזי מסחר:. 5
סיכונים בענף הנדל"ן המסחרי 5
גורמי סיכון מאקרו כלכליים:. 5
גורמי סיכון ענפיים:. 7
נדל"ן משרדים.. 8
"מדד מאן". 9
נדל"ן מגורים.. 10 פרק ב' – ביקוש והיצע. 11
ביקוש דירות למגורים.. 11
גידול דמוגרפי 11
הריבית למשכנתאות. 11
הכנסה פרמננטית (ממשקי הבית)- 11
היצע  דירות למגורים:. 12
מלאי הדירות החדשות המוצעות למכירה:. 12
תשומות בניה:. 13
התחלות בניה:. 13
המשבר הפיננסי מנהל עסקים התפתחות משבר הסאב – פריים:. 16
השפעת המשבר על ענף הנדל"ן הישראלי 18
המשבר הפיננסי -לקחים וצעדים לטיפול בהשלכותיו 20 בדיקה אמפירית – האם בעקבות המשבר, לא חלה ירידה בהיקף המימון הבנקאי לנדל"ן מגורים?. 22
ריכוז התוצאות. 23
תוצאות המחקר. 28
סיכום ומסקנות. 28
בביבליוגרפיה. 30 ספרים.. 30 מאמרים.. 30 מאמרים באנגלית:. 30 אתרים:. 30 – פאוזנר,ש., וזלצר,ת.(27 במאי 2010). "לא ייווצר בישראל מלאי דירות שיוריד את המחירים". כלכליסט אינטרנט. 27 במאי 2010  32
מבוא
ענף הבניה והתשתית הינו ללא ספק אחד מהענפים המרכזיים בכלכלת ישראל ולאורך שנים היווה הענף מנוע צמיחה משמעותי לכלכלה. הענף מתחלק לשלוש קבוצות מרכזיות: בניה למגורים, תשתית ובניה שלא למגורים (מסחר, נדל"ן מניב וכד').
שוק הנדל"ן למגורים הוא שוק קלאסי של היצע וביקוש. היחסים בין הביקוש להיצע מושפעים מגורמים רבים ושונים. הביקוש רגיש לגידול באוכלוסייה (הטבעי ושל עולים חדשים), מצב המשק (תמ"ג, שכר ואבטלה), ריבית המשכנתאות ומשקיעים זרים. ההיצע מושפע ממספר התחלות הבניה, עלויות הבניה (תשומות, עובדים, מימון) ואשראי מהבנקים.
המשתנה העיקרי בביקוש הוא הקצב גידול האוכלוסייה, בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה של ירידה בריבוי הטבעי של האוכלוסייה ממספר סיבות: הן מפאת דחיית בניית קן המשפחה והן מירידה בקצב ההגה של עולים לארץ – לעומת סוף שנות ה-90.
המשתנה השני הוא פונקציה של הכנסה הפרמננטית והריבית על המשכנתא. משנת 2002
הייתה ירידה חדה בריבית של המשכנתא מ6.8% ל 2% (מעודכן למאי 2010). מנגד עד המשבר בשנת 2008, ההכנסה עלתה מה שהביא לפריחה בענף הנדל"ן בשנים הללו אך כיון שההכנסה בעקבות המשבר נפגעה כתוצאה מעליה בשיעורי האבטלה, הביקוש לשוק הנדל"ן הצטמצם. אולם כיום לאחר המשבר הביקוש עלה, בעקבות יציאה מהמשבר והריביות הנמוכות על המשכנתא.
בשנת 2008 התרחש משבר פיננסי בעולם, שנתן את אותותיו גם בארץ. הגורמים למשבר הכלכלי היו שוק המשכנתאות ובעיית האיגוח.
על מנת לעמוד על משבר הסאב- פריים, נתייחס אל משבר הנדל"ן שארע בארה"ב בשנה המדוברת. כדי להבין את המסלול שהוביל למשבר, נבין קודם את מבנה שוק המשכנתאות האמריקאי: בשוק הלוואות הפריים בארה"ב, התנאים לקבלת המשכנתא ותנאי ההלוואה נקבעים ע"י חברות ממשלתיות (GNMA, FNMA, FHLMC) אשר רוכשות משכנתאות העומדות בקריטריונים שנקבעו ומחייבות את המוסדות הפיננסים לסטנדרטים אלה. החברות הממשלתיות מספקות ערבות למשכנתאות אלה על מנת להגדיל את רמת הביטחון בהשקעה בהן, ולבסוף מוכרות ניירות ערך התלויות באותן משכנתאות לציבור המשקיעים הרחב בשוק ההון (על ידי איגוח).
המיתון במחירי הנדל"ן הקשה על מכירת דירות וקבלנים שלהם משכנתאות התקשו להחזיר את הלוואותיהם. בנוסף, בעקבות עליות בשערי הריבית על המשכנתאות בארה"ב התקשו לווים רבים של משכנתאות בשוק הסאב- פריים לעמוד בתשלומי ההחזר עבור המשכנתאות (כ-80% מההלוואות בשוק הסאב פריים ניתנו בריבית משתנה)  ונוצרה בעיה בתקבולי הרווח של מחזיקי אגרות החוב דבר שהוביל לירידת ערך מהותית בשווי אגרות החוב. ירידות אלו בשווי אגרות החוב של שוק הסאב- פריים הביאו לירידות באגרות חוב של שוק הפריים ולירידות בערכם של ניירות ערך אחרים בענפי משק שונים. תהליך זה הביא לירידה נוספת בשווי הנדל"ן בארה"ב ולהעמקת המשבר.
תחום איגוח הנכסים הפיננסים הינו תחום שקיים בעולם שנים רבות.
מרבית האשראי בשוק המשכנתאות האמריקאי, ממומן על ידי תהליך איגוח של המשכנתאות והנפקתם כניירות ערך לציבור הרחב – כאשר החזרי המשכנתאות משמשים כתקבולי השקעה עבור ציבור המשקיעים. במהלך השנים האחרונות הואץ תהליך איגוח הנכסים ויצירת המוצרים הפיננסיים המורכבים. רשויות הרגולציה בעולם כולו התקשו לעמוד בקצב הפיתוח של המכשירים הללו והתקינה התקשתה לעמוד ולהקיף את הסיכונים הגלומים במכשירים הללו. כתוצאה מהביקושים ההולכים וגדלים להשקעה במכשירים אלו, החלו המוסדות הפיננסיים להגמיש את התנאים לקבלת משכנתאות והתפתח שוק משני למשכנתאות שבו איכות הלווים נמוכה מהאיכות שהייתה מקובלת בעבר. כך, נוצר שוק הסאב פריים למשכנתאות. משכנתאות אלו ניתנו ברובן בריבית משתנה, דבר שהגדיל את הסיכון בגין פוטנציאל תנודתיות הריבית. על מנת לשווק את ההנפקות הללו כאג"ח באיכות גבוהה, ביצעו המוסדות הפיננסיים אגירה (pooling) של הנכסים הללו למאגרי משכנתאות גדולים – ובאמצעות הפיזור הרחב של המשכנתאות וביטחונות נוספים שהועמדו לטובת ההנפקה, הקטינו את רמת הסיכון של האג"ח והעלו את דירוגו. אג"ח מסוג זה נתפס על ידי המשקיעים כהשקעה סולידית אם כי בעלת תשואה גבוהה יחסית. בעקבות עליה חדה בריבית התקשו הלווים לעמוד בתשלומי המשכנתא וגרמו לעיקוב תזרימי המזומנים של האג"ח. הישויות המשפטיות שהנפיקו את האג"ח, נתקלו בקשיי נזילות חמורים, והמוסדות הפיננסיים שעמדו מאחורי ישויות אלו, נאלצו להזרים מזומנים בכדי להימנע מפשיטת רגל.
בשל אי יכולתם של הלווים להחזיר את הלוואותיהם, החל מיתון חד בענף הנדל"ן בארה"ב. מיתון זה החריף את המשבר ,משום שהנכסים שעמדו בבסיס האיגוח והיוו ביטחון עבור האג"ח איבדו מערכם וכך ערך האג"ח צנח באופן משמעותי. בנוסף, התהליך הביא לפשיטות רגל של ישויות מנפיקות, דבר שהכניס את שוק ההון לסחרור של ממש.
עבודה זו בוחנת את השפעת משבר הסאב-פריים על מימון נדל"ן מגורים.
מטרת העבודה היא לבדוק, האם בעקבות המשבר נפגע היקף המימון של חברות הנדל"ן המגורים.
לצורך בחינת הנושא, נסקור תחילה את נושא הנדל"ן נתמקד בעיקר בנדל"ן למגורים. בחלק השני נסקור את נושא משבר הסאב- פריים ואיך הוא השפיע על מימון נדל"ן מגורים.  כמו כן נחקור זאת באופן אמפירי ע"י דגימה של משפטים חברות נדל"ן  על סעיפי אשראי בנקאי לזמן קצר וארוך ממאזני החברות בשנים 2006 ו- 2009 שאלו שנים שלפני המשבר ואחריו ונבדוק האם באמת המשבר השפיע על היקף המימון של חברות הנדל"ן