תקציר העבודה בעבר, היה נהוג להציג את שווי הנדל"ן להשקעה במאזן לפי ערך ההיסטורי. כעט, עם יישום תקן 16  יצטרכו החברות להציג את הנכסים לפי שווי שוק ולא לפי שווי היסטורי. באופן טבעי, השוני בין הערך ההיסטורי של הנדל"ן לערך לפי שווי שוק יכול להתבטא בעשרות ואף במאות אחוזים.
ערך הקרקעות במדינת ישראל עלה משמעותית מאז קום המדינה ולכן חברות שמחזיקות בנכסים היסטוריים יוכלו להציג "רווחים" גדולים מהשערוך. הדבר רלוונטי לחברות שמחזיקות בנכסים היסטוריים וגם לכל חברה אחרת שערך הנדל"ן שברשותה רשם עליות. לפי מחקר שנערך על חברות ציבוריות בשוודיה, כמעט כל החברות דווחו על גידול ניכר בעודפים עקב יישום מודל השווי (לעומת מודל העלות ההיסטורית לפיה דווחו הנכסים  בשוודיה לפני אימוץ התקינה הבינלאומית). יש לציין, שלא בכל המקרים השערוך יביא להצגת רווחים. כידוע, בשנות ה-90 הנדל"ן בישראל הגיע לשיא מסוים ומאז חלה ירידה מסוימת בשווי הקרקעות במקומות מסוימים. כך שחברות שרכשו נדל"ן בתקופת השיא עלולות לגלות בעת השערוך כי שווי נכסיהן דווקא ירד.
השפעה דרמטית שתיגרם בגין השיערוך תהיה בנוגע לרווחים ראויים לחלוקה.
האם חברות יוכלו לחלק דיבידנד מרווחי שיערוך נדל"ן להשקעה?
במחקר זה אני בוחנת את ההשפעה של יישום תקן 16 על גובה חלוקת דיבידנד בחברות הכפופות לחוק ני"ע. בחינה זו חשובה כיוון שהחלטה שגויה בנושא החלוקה יכולה להיחשב כחלוקה אסורה שלא עומדת במבחן יכולת הפירעון. דירקטורים ניצבים עתה בפני עידן חדש של אחריות בקבלת החלטות, במיוחד בשאלת החלוקה. הדירקטורים נושאים באחריות לביצוע חלוקה אסורה ועשויים להיחשב כמי שהפרו את חובת הזהירות ו/או חובת האימונים לחברה. לפיכך, חשוב שהדירקטורים ינהגו במשנה זהירות בבואם לקבל החלטה על חלוקת דיבידנדים מרווחי שיערוך ולזכור כי יכולת הפירעון הוא מבחנם העיקרי. המדגם שלי כולל חברות ישראליות שנסחרו בבורסה בתל-אביב בשנים
2 006-2007, אשר יישמו את מודל השווי ההוגן למדידת הנדל"ן להשקעה וחילקו דיבידנדים בשנים אלה.
לפי התוצאות שהתקבלו במחקר, ניתן לראות ברמת מובהקות של 0.001 שרוב החברות מיישמות את מודל השווי ההוגן במדידת הנדל"ן להשקעה. לעומת זאת, חלוקת הדיבידנד מרווחי השיערוך אינה מובהקת.
העבודה תציג את התקן החדש לפיו ימדד השווי ההוגן ותדון בבעייתיות הנובעת מחלוקת הרווחים הנובעים משיערוך נדל"ן להשקעה כדבידנדים. פרק 5 בעבודה סוקר את נושא חלוקת דיבידנד שמקורו ברווחי שיערוך נדל"ן להשקעה באירופה, פרק
6 בוחן את סוגיית המס, בפרק 7 מוצגת פסיקה רלוונטית בנושא ופרק 8 מציג את המחקר האמפירי הבודק את התנהגות החברות הישראליות הכפופות לחוק ניירות ערך בכל הנוגע לחלוקת דיבידנד מרווחי השיערוך.
תוכן העניינים:

2 מבוא
.
1
3 תקנים
2
    2.1 תקן 16
    2.2 תקן שמאות 17
5
בחירת המודל להצגת נדל"ן להשקעה –
3
6 הבעיתיות העולה מחלוקת רווחי שיערוך
4
7
סקירת המצב באירופה -…
5
  5.1 סקירת המצב בבריטניה         5.1.1  רווחים ראויים לחלוקה         5.1.2  נכס "ניתן למימוש בקלות למזומן"         5.1.3  נדל"ן להשקעה   5.2 סקירת המצב באוסטרליה וניו זילנד
1 2
האם חייב במס ?

6
1 3
פסיקה רלוונטית .
7
1 4
המחקר האמפירי .
8
  8.1  בחירת מדגם   8.2  איסוף נתונים   8.3  הגדרת השערות   8.4  מתודולוגיה   8.5  תוצאות
1 8
סיכום
9
2 0 ביבלאוגרפיה –
10
2 2
נספח ..
11