יולי
2 012
תוכן עניינים
1          מבוא                                                                                                                               3
2        סקירה ספרותית  4
3        שאלת מחקר          9
3 .1     מתודולוגיה — — 9
3 .2     משתני המחקר  9
3 .3     נתוני הדיור ומקורותיהם. 10
3 .4        השערות המחקר. 11
4     ניתוח הרגרסיות  12
4 .1      רגרסיה ראשונית לפני סינון (כולל גלובליזציה). 12
4 .2      רגרסיה סופית לאחר סינון 13
4 .3      השתנות ערכי  P לפי סדר הסרת המשתנים המסבירים. 14
5      הצגת הנתונים  משפטים 5.1       גורמים המשפעים על מחירי הדירות. משפטים 5.1.1        משקי בית. משפטים 5.1.2      שער הדולר. 17
5.1.3      מדד מחירי הדיור (שכר דירה) 19
5.1.4      התחלות בנייה. 21
5.1.5      אומדן מחירי הדיור, לפי מודל הרגרסיה. 22
5.2     גורמים שאינם משפעים על מחירי הדירות  23
5.2.1       ריבית בנק ישראל. 23
5.2.2       שיעור האבטלה ותמ"ג לנפש   24
5.2.3       סיבות כלל עולמיות : גלובליזציה    24
6     גמישויות ומשמעויות.
5 7    ממצאים דיון ומסקנות                                                                                                           26
נספח א' ביבליוגרפיה : 27

1          מבוא
מבחינה היסטורית, התייחסו לעסקי הנדל"ן כתופעה מקומית. כל העוסקים בתחום (כולל משקיעים), חיפשו את המיקום המושלם לפרויקט הבא, לפי מיטב הידע המקומי שלהם. ההתבססות על ידע מקומי נבעה מכך שמבחינה מסחרית, הנדל"ן הוא מוצר שהכי פחות ניתן להעברה מכל המוצרים הסחירים, מאחר ולא ניתן להעבירו מבחינה פיזית.
בעשור האחרון הגלובליזציה תפסה מקום נכבד ביותר בהשפעה על שוק הנדל"ן. סקטורים משניים שלה תפסו נפח גדול בפעילות גלובלית, על ידי הרחבת אזורי הפעילות מעבר לשווקים המקומיים ומעבר לעסקאות על בסיס עולמי. על סקטורים אלו נמנים : כוח עבודה, חברות תיווך, חברות ייעוץ, חברות מימון ומשקיעים.
הגלובליזציה, ובעקבותיה השיפור ביכולות השינוע של חומרי גלם בעולם, האיצה משמעותית את השיפור בתהליכי הבנייה. בנוסף לכך, התחרות של השווקים המפותחים אל מול הדרישות העולות של השווקים המתפתחים (בעיקר באסיה) על המשאבים העולמיים, יצרה ביקוש גבוה ותרמה להעלאה של מחירי הדיור. ההתפתחויות בשווקים, שהיו עד לאחרונה סגורים למשקיעים חיצונים, בנוסף לליברליזציה ברישיונות לעסקים ומיסוי, האיצו את תהליך החשיפה של משקיעים וחברות לנכסים בינלאומיים, על מנת לגוון את הפורטפוליו שלהם והשפיעו על הביקוש ומחירי הנכסים בעולם.
בתוך כל אלו, ישנם לא מעט עסקאות למטרת גריפת רווחים. לא נדיר למצוא אנשים בעלי נכסים במספר ערים מסביב לעולם. תהליכים אלו גורמים לממשלות מסביב לעולם לפקוח את עיניהם בכדי להימנע מהתפתחות בועה במחירי הנדל"ן. המהירות הגדולה שבה הכסף מעסקאות אלו זורם פנימה והחוצה מהווה פוטנציאל לפיצוץ בועת מחירים.
יחד עם זאת, שוק הנדל"ן עדיין מושפע בעיקרו מגורמים מקומיים כגון ידע מקומי ,כלכלה מקומית ושחקנים מקומיים. אולם, נכסים מקומיים שנקנים ע"י זרים תופסים בדרך כלל כותרות גדולות יותר. ענף הנדל"ן משקף את עושרה ובריאותה של הכלכלה הלאומית. בשוק משוכלל עליות במחירי הדירות מבטאות, על- פי רוב, ציפיות לצמיחה כלכלית, רמת בטחון תעסוקתי גבוהה ועוד. ירידות מחירים מבטאות, על-פי רוב, ציפיות למיתון ורמת בטחון תעסוקתי נמוכה.
מרכזיותו של ענף הנדל"ן היא כה מהותית בכלכלה הלאומית עד כי מקובל לייחס לענף זה ולכלכלה הלאומית השפעות הדדיות. כלומר, שוק הדירות מושפע ממצב הכלכלה ומסביבת המאקרו (ריבית, אבטלה, אינפלציה, שכר ממוצע, שער- חליפין, שיעור המיסוי ועוד), אך גם משפיע על הכלכלה במידה לא מבוטלת. כאשר אדם מבצע רכישה של דירה, הוא מבצע את  אחת הרכישות המשמעותית ביותר במהלך חייו ומהלך זה טומן בחובו משמעויות נוספות על קבלת ההחלטות במהלך החיים מעבר להשקעה בנכס.
שוק הדירות בארץ הינו מגוון וכולל דירות בעלי מאפיינים שונים החל מדירות ישנות, בנות
6 0 שנה ויותר, וכן מדירות חדשות. כמו כן, הדירות נבדלות במספר החדרים, מיקומן, שטחן  וקריטריונים רבים נוספים, אשר משפיעים על מחירי הדירה. עבודה זו, מתמקדת בגורמים הכלכליים המרכזיים המשפיעים על מדד מחירי הדיור בארץ.
במהלכה סקרתי חמישה מאמרים העוסקים בתחום הדיור והשפעת הגלובליזציה עליו. הרגרסיה בוצעה עבור משתנים כלכליים בלבד, ללא התייחסות לגורמים הסביבתיים המשפיעים על מחירי הדירה כפי שבא לידי ביטוי במודל ההדוני.
כמו כן,  סקרתי נתונים רבעוניים שהתפרסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובנק ישראל בין השנים 1995-2011 , אשר משפיעים בטווח הקצר והארוך על מחירי הדיור.